Novidade para quem quer comprar casa: limite do FGTS sobe para R$ 2,25 milhões

A principal novidade é a elevação do valor máximo de imóveis financiados de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Além disso, o governo anunciou alterações estruturais no modelo de funcionamento dos financiamentos com recursos da poupança, que afetam diretamente o funcionamento dos bancos e a oferta de crédito para a população.

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A partir do anúncio, os contratos firmados no âmbito do SFH poderão financiar imóveis de até R$ 2,25 milhões, um reajuste de 50% em relação ao limite anterior de R$ 1,5 milhão. Essa mudança atende à valorização do mercado imobiliário, especialmente nas grandes capitais, onde os preços dos imóveis muitas vezes ultrapassam o teto anterior.

FGTS continua permitido como entrada

Mesmo com o novo limite, o uso do FGTS para compor a entrada ou amortizar o saldo devedor permanece autorizado dentro das regras do SFH. Isso significa que, mesmo em imóveis mais caros, o comprador pode usar os valores do Fundo de Garantia, desde que atenda aos requisitos do programa.

Regras para uso do FGTS:

• Imóvel deve ser residencial e urbano;
• Valor máximo dentro do teto do SFH (agora de R$ 2,25 mi);
• O comprador deve ter pelo menos três anos de trabalho sob regime do FGTS;
• Não pode possuir outro financiamento ativo no SFH na mesma localidade;
• Não pode ser proprietário de outro imóvel residencial na cidade onde trabalha ou reside.

Modernização do SBPE: nova lógica para uso da poupança

Entenda a origem dos recursos

O financiamento habitacional com juros reduzidos no Brasil é possível graças ao direcionamento obrigatório de recursos da caderneta de poupança para o crédito imobiliário. Atualmente, os bancos são obrigados a destinar 65% dos valores captados nas cadernetas para o crédito habitacional no âmbito do SFH.

Os 35% restantes se dividem assim:

• 20% vão para depósitos compulsórios no Banco Central
• 15% ficam com os bancos para aplicação livre

O que muda com a nova regra

Com a reformulação anunciada nesta sexta-feira, os bancos terão maior liberdade na aplicação dos recursos da poupança. A proposta é que, para cada valor destinado ao crédito habitacional, o banco poderá aplicar uma fração em outras modalidades de crédito com maior rentabilidade, por um período determinado.

Trata-se de uma forma de incentivar o aumento das operações de financiamento imobiliário, sem comprometer a rentabilidade dos bancos.

Transição e cronograma da nova estrutura

Implementação gradual até 2027

Apesar da mudança estrutural, as novas regras só entrarão totalmente em vigor em janeiro de 2027. Até lá, será mantido o direcionamento atual de 65% dos recursos da poupança para o SFH.

Regras de transição:

• Em 2025 e 2026, o percentual de compulsórios no BC será reduzido para 15%, liberando 5% para o novo regime experimental.
• Essa flexibilização ocorrerá de forma monitorada, permitindo ajustes conforme o comportamento do sistema financeiro e a resposta do mercado imobiliário.

Declarações do governo e objetivos da mudança

Foco em eficiência e sustentabilidade

O secretário de Política Econômica do Ministério da Fazenda, Guilherme Mello, afirmou que a mudança no SFH representa uma ação estrutural de longo prazo, voltada a tornar o uso da poupança mais eficiente:

“Estamos tornando o uso da poupança mais eficiente, o que vai permitir que cada real depositado gere mais crédito, mais habitação e mais empregos. É uma transformação que prepara o país para um novo ciclo de crescimento com sustentabilidade e inclusão.”

Desafio: fuga da poupança tradicional

Com a diversificação crescente dos investimentos por parte da população, que busca alternativas como CDBs, Tesouro Direto e fundos imobiliários, o volume de recursos na poupança vem caindo. O governo vê a modernização do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) como uma forma de preservar e reestruturar a capacidade do setor bancário de financiar habitação popular e de classe média.

Linha de crédito para reformas também foi anunciada

Portaria do Minha Casa, Minha Vida cria novo produto

Além da elevação do teto do SFH, o governo federal também anunciou, na véspera (9 de outubro), uma nova linha de crédito voltada para reformas de imóveis, vinculada ao programa Minha Casa, Minha Vida.

O financiamento será destinado a:

• Reformas estruturais
• Ampliação de cômodos
• Adaptações de acessibilidade
• Instalação de sistemas sustentáveis, como energia solar e captação de água da chuva

Valores e condições

Os empréstimos variam entre R$ 5 mil e R$ 30 mil, com taxas subsidiadas. Os beneficiários serão famílias de baixa renda já inseridas no programa habitacional, com critérios sociais e técnicos definidos pela portaria.

Impacto no mercado imobiliário

Setor comemora avanço

Representantes do setor da construção civil e do mercado imobiliário consideraram positivas as mudanças no SFH, principalmente a elevação do teto, que amplia o número de imóveis elegíveis para financiamento com condições facilitadas.

Empresas que atuam no segmento de médio e alto padrão também esperam movimentação maior nos lançamentos residenciais, já que muitos imóveis entre R$ 1,5 milhão e R$ 2,25 milhões agora se tornam elegíveis para compradores com acesso ao FGTS.

Benefícios esperados para a economia

Geração de empregos e estímulo ao crescimento

O conjunto de medidas habitacionais do governo visa estimular a geração de empregos no setor da construção civil, que é intensivo em mão de obra, além de aumentar o acesso da população à moradia de qualidade.

Segundo projeções internas do Ministério das Cidades, a elevação do teto e a flexibilização do uso da poupança podem injetar bilhões em novos contratos habitacionais nos próximos dois anos, fomentando:

• A cadeia produtiva do setor imobiliário
• O consumo de materiais de construção
• A contratação de profissionais da engenharia, arquitetura e serviços correlatos

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