O Banco Central (BC) estuda alterar de forma significativa o modelo de financiamento habitacional no Brasil, com mudanças previstas para entrarem em fase de testes já em 2026. A proposta tem como objetivo modernizar o uso dos recursos da poupança, que hoje representam a principal fonte de crédito para quem deseja comprar a casa própria.
Embora a iniciativa seja vista como um avanço, o setor da construção civil demonstra cautela e defende um período de transição antes da implementação definitiva, para evitar impactos na disponibilidade de crédito imobiliário.
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O que muda no financiamento habitacional
Atualmente, o sistema obriga os bancos a destinarem 65% dos recursos captados pela caderneta de poupança para o crédito imobiliário. Outros 20% ficam retidos no Banco Central como depósito compulsório, e os 15% restantes podem ser aplicados livremente pelas instituições financeiras.
O novo modelo propõe uma lógica diferente:
- Para cada real concedido em financiamento habitacional, o banco teria acesso ao mesmo valor da poupança para uso livre, válido por cinco anos.
- Após esse prazo, seria necessário conceder novo crédito habitacional para renovar o acesso aos recursos.
Segundo o BC, a medida permitiria maior flexibilidade ao sistema bancário, sem prejudicar a oferta de crédito habitacional.
Posição do setor da construção civil
Preocupações com os recursos
Representantes da Câmara Brasileira da Construção Civil (CBIC), da Associação de Incorporadoras (Abrainc) e do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) estiveram reunidos com o presidente do BC, Gabriel Galípolo, e com o diretor de Regulação, Gilneu Vivan.
A principal preocupação é que a transição brusca comprometa a oferta de recursos para projetos imobiliários. Por isso, as entidades sugerem um período de testes com 5 pontos percentuais dos compulsórios que ficam retidos no BC, já a partir de janeiro de 2026. Essa parcela seguiria a nova lógica, enquanto o restante continuaria no modelo atual.
Modernização gradual
Para Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, a mudança pode representar uma modernização necessária do crédito imobiliário, mas deve ser feita de forma gradual.
“A expectativa é que haja mais recursos para crédito habitacional a custo menor, mas sem mudanças abruptas. O BC e o setor vão monitorar os efeitos da liberação dos compulsórios”, afirmou Wertheim.
Ele reforçou que os bancos que acessarem os novos recursos estarão obrigados a destiná-los ao financiamento habitacional, como condição essencial do programa.
Condições propostas para os financiamentos
O Ministério das Cidades defende que os novos contratos sigam as mesmas condições do Sistema Financeiro da Habitação (SFH):
- Taxa de juros limitada a 12% ao ano mais a TR;
- Financiamento restrito a imóveis de até R$ 1,5 milhão.
Além disso, há estudos para que 80% dos recursos liberados sejam destinados a imóveis residenciais, novos ou usados, e os 20% restantes a imóveis comerciais.
Simulações do governo
Expansão do crédito disponível
Simulações feitas por técnicos do governo mostram que a exigência de aplicação dos bancos em crédito imobiliário poderia saltar de R$ 90 bilhões para R$ 200 bilhões em dois anos com o novo modelo.
Para o BC, essa transição seria suave e poderia ser concluída em até 10 anos, garantindo estabilidade ao setor financeiro e ao mercado imobiliário.
Correção do limite de financiamento
Durante a reunião, também foi discutida a possibilidade de corrigir o teto de imóveis elegíveis ao SFH, atualmente em R$ 1,5 milhão. O setor considera o valor defasado e defende que ele seja atualizado por algum índice inflacionário.
Próximos passos do Banco Central
Período de testes em 2026
Renato de Sousa Correia, presidente da CBIC, afirmou que o BC sinalizou a possibilidade de iniciar o período de testes em 2026, sem detalhar ainda a operacionalização.
Segundo ele, até 2027 o BC teria dados suficientes para avaliar os resultados e, a partir daí, decidir se o novo modelo será implementado integralmente.
Expectativa do mercado
O setor imobiliário aguarda mais informações oficiais do BC para entender o alcance das mudanças. Se bem-sucedida, a proposta poderá ampliar o crédito disponível para habitação, reduzir custos e modernizar o sistema.
Por outro lado, o desafio será equilibrar a liberdade dos bancos no uso dos recursos com a garantia de que haverá financiamento suficiente para atender à demanda crescente por moradia no país.
Conclusão
O novo modelo de financiamento habitacional em estudo pelo Banco Central representa uma das maiores mudanças no uso da poupança em décadas. Se implementado com sucesso, poderá aumentar significativamente o volume de crédito para aquisição da casa própria, favorecendo milhões de brasileiros.
No entanto, especialistas alertam que a transição precisa ser cuidadosa, evitando riscos à oferta de recursos para projetos imobiliários. O período de testes previsto para 2026 e 2027 será crucial para avaliar os impactos e ajustar o sistema antes da adoção definitiva.
Enquanto isso, construtoras, incorporadoras, bancos e consumidores acompanham de perto as discussões, que podem redefinir o futuro do mercado imobiliário no Brasil.
Imagem: Michael Dechev / Shutterstock.com
