O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) devem pagar Imposto de Renda sobre os ganhos obtidos na venda ou no resgate de cotas de outros fundos imobiliários. O entendimento atinge as estruturas conhecidas como Funds of Funds (FOFs), nas quais um fundo investe em cotas de outros FIIs, e esclarece como a legislação tributária se aplica a essas operações.
A decisão foi tomada por maioria pela Primeira Turma do tribunal em 1º de setembro de 2026, no julgamento do Recurso Especial (REsp) nº 2.211.684/SP. O caso ganhou destaque no Informativo de Jurisprudência nº 903, divulgado pelo STJ em 29 de setembro, e em notícia publicada pelo tribunal em 6 de outubro de 2026.
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O que o STJ decidiu sobre a tributação dos fundos imobiliários?
A Primeira Turma concluiu que os ganhos de capital obtidos por um FII ao alienar ou resgatar cotas de outro fundo imobiliário estão sujeitos à incidência do Imposto de Renda. A decisão trata especificamente das operações realizadas por fundos que investem em outros fundos, e não de todas as receitas ou distribuições recebidas pelos FIIs.
O recurso foi apresentado pela Rio Bravo Investimentos — Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. contra a Fazenda Nacional, em uma controvérsia que chegou ao tribunal após análise pelo Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3).
Prevaleceu o entendimento do ministro Gurgel de Faria, relator para o acórdão. A ministra Regina Helena Costa, relatora original, e o ministro Paulo Sérgio Domingues ficaram vencidos.
A tese firmada pelo tribunal esclarece que a isenção geral prevista para determinados rendimentos e ganhos dos fundos imobiliários não afasta a tributação específica aplicável à negociação ou ao resgate de suas cotas.
Por que os fundos de fundos estão sujeitos ao Imposto de Renda?
A controvérsia envolve a interpretação dos artigos 16 e 18 da Lei nº 8.668/1993, que disciplina os fundos de investimento imobiliário. Enquanto o artigo 16 estabelece uma regra de isenção para rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos fundos, o artigo 18 prevê expressamente a incidência do Imposto de Renda sobre ganhos e rendimentos decorrentes da alienação ou do resgate de cotas de FIIs.
Para a maioria dos ministros, as duas disposições precisam ser interpretadas em conjunto. A regra específica do artigo 18 deve ser aplicada às operações que ela descreve, inclusive quando o beneficiário é uma pessoa jurídica isenta.
Na prática, isso significa que um fundo imobiliário não pode presumir que todos os ganhos obtidos com suas aplicações estão livres de tributação apenas por possuir a natureza jurídica de FII.
Como funciona um fundo de fundos?
Um Fund of Funds (FOF) é um fundo que investe em cotas de outros fundos, em vez de concentrar sua carteira exclusivamente na aquisição direta de imóveis ou em outros ativos imobiliários.
Essa estrutura permite distribuir os recursos entre diferentes fundos e estratégias de investimento. Entretanto, quando o FII vende cotas por um valor superior ao custo de aquisição ou realiza uma operação de resgate com resultado tributável, o ganho pode estar sujeito ao imposto previsto na legislação.
A decisão do STJ trata justamente dessa diferença entre a condição tributária do fundo e a natureza da operação realizada.
Qual é a alíquota do Imposto de Renda sobre o ganho?
O artigo 18 da Lei nº 8.668/1993 prevê alíquota de 20% sobre os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação ou no resgate de cotas de fundos imobiliários.
A forma de recolhimento varia conforme a operação:
- Resgate de cotas: o imposto é cobrado na fonte, conforme a legislação aplicável.
- Alienação em outras situações: aplicam-se as regras relativas aos ganhos de capital ou aos ganhos líquidos em operações de renda variável.
O imposto incide sobre o resultado tributável da operação, e não automaticamente sobre o valor total da venda.
Em um exemplo simplificado, se um fundo adquirir cotas por R$ 100 mil e posteriormente vendê-las por R$ 120 mil, o ganho bruto será de R$ 20 mil. Aplicada a alíquota de 20% sobre essa base, o imposto seria de R$ 4 mil, antes de eventuais ajustes, deduções ou regras específicas de apuração.
O cálculo efetivo depende da natureza da operação e das normas tributárias aplicáveis. Por isso, a administração do fundo deve avaliar os custos de aquisição, os valores de alienação e os procedimentos de recolhimento pertinentes.
A decisão afeta os rendimentos distribuídos aos cotistas?
Não de forma automática. O julgamento examina a tributação dos ganhos obtidos pelo próprio fundo na negociação de cotas de outros FIIs. Essa situação é diferente da distribuição de rendimentos aos investidores que possuem cotas do fundo.
Os pagamentos feitos a cotistas pessoas físicas seguem regras próprias, previstas, entre outras normas, na Lei nº 11.033/2004. A isenção pode depender de requisitos legais relacionados à negociação das cotas, ao número de cotistas e à participação individual no fundo.
Portanto, a decisão não representa o fim generalizado da isenção dos rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários. Também não significa que todos os investidores passarão a pagar automaticamente 20% de Imposto de Renda sobre os valores recebidos.
É necessário distinguir três situações: os rendimentos obtidos pelo FII durante a manutenção de seus investimentos, os ganhos realizados com a venda ou o resgate de cotas de outros fundos e os valores posteriormente distribuídos aos cotistas.
O que muda para a gestão e a contabilidade dos FIIs?
O entendimento reforça a necessidade de analisar individualmente as operações realizadas pelas carteiras dos fundos imobiliários. Gestores e administradores de FOFs devem considerar o impacto tributário das negociações de cotas ao calcular os resultados e avaliar as consequências financeiras das decisões de investimento.
A apuração adequada também exige distinguir ganhos efetivamente realizados de variações de valor dos ativos que ainda permanecem na carteira. A incidência tratada no julgamento está relacionada à alienação ou ao resgate, conforme os termos da legislação.
Para investidores, o principal efeito é indireto: a tributação das operações realizadas pelo fundo pode influenciar o resultado líquido de sua carteira e, consequentemente, sua capacidade de distribuir rendimentos. O impacto concreto depende da composição dos investimentos, da frequência das negociações e dos resultados obtidos.
Como consultar a decisão do STJ?
O julgamento pode ser consultado nos canais oficiais do Superior Tribunal de Justiça. O Informativo de Jurisprudência nº 903 apresenta a tese e os fundamentos do caso, enquanto a consulta processual permite acompanhar os dados do REsp nº 2.211.684/SP.
Para questões práticas de recolhimento ou apuração, administradores e gestores devem verificar a legislação vigente e avaliar o enquadramento de cada operação com apoio contábil e tributário especializado.
A decisão esclarece a aplicação do Imposto de Renda aos ganhos obtidos por fundos imobiliários na negociação de cotas de outros FIIs. Seu alcance, porém, deve ser entendido dentro dos limites do caso julgado: a tributação dessas operações não elimina, por si só, os benefícios fiscais que podem se aplicar a outras situações envolvendo os fundos e seus cotistas.
Conclusão
A decisão do STJ reforça que a isenção tributária dos fundos imobiliários não se aplica indistintamente a todas as operações realizadas por essas estruturas. Com o entendimento de que os ganhos obtidos na venda ou no resgate de cotas de outros FIIs estão sujeitos ao Imposto de Renda, gestores e administradores precisam considerar os efeitos tributários na apuração dos resultados e no planejamento dos investimentos.
Para os cotistas, o impacto dependerá das operações realizadas pelo fundo e de seus reflexos sobre o resultado líquido da carteira. O julgamento, porém, não extingue de forma geral a isenção dos rendimentos distribuídos aos investidores, que continua sujeita aos requisitos previstos na legislação. Assim, compreender a diferença entre os ganhos do fundo e os rendimentos recebidos pelos cotistas é essencial para avaliar corretamente os efeitos da decisão.