Imóveis no Imposto de Renda: Senado aprova regime que permite atualização de valor; saiba como funciona

A proposta, de autoria do ex-senador Roberto Rocha, é vista como uma das maiores mudanças recentes na relação entre pessoas físicas, empresas e a Receita Federal. Sua implementação promete corrigir distorções históricas, já que a legislação atual não permite atualizar valores patrimoniais pelo preço de mercado.

O Rearp também abre caminho para a regularização de bens lícitos não declarados, criando uma alternativa legal e menos onerosa para quem deseja ajustar informações patrimoniais antes de operações de crédito, inventários ou alienações.

O que é o Rearp e por que ele foi criado?

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O Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial surge como resposta a uma demanda antiga de contribuintes e especialistas tributários: a defasagem dos valores declarados de imóveis e outros bens no Imposto de Renda.

Problema da defasagem patrimonial

Atualmente, um imóvel adquirido há décadas deve continuar declarado pelo valor original de compra, corrigido apenas por alguns custos adicionais — o que ignora completamente a valorização imobiliária ao longo do tempo.

Distorções e dificuldades

Essa limitação gera uma série de problemas:

Distorção na base de cálculo

A venda de um imóvel leva à cobrança de ganho de capital sobre uma diferença que não reflete um lucro real, mas a defasagem histórica dos valores.

Problemas na comprovação patrimonial

Em processos de crédito bancário, financiamentos ou justificativas fiscais, o valor depreciado pode gerar inconsistências e atrasos.

Impossibilidade de atualização legal

Até então, não existia mecanismo oficial para atualizar valores sem incidência de tributos elevados.

Como funcionará a atualização?

Com o Rearp, pessoas físicas poderão atualizar o valor de mercado de seus imóveis mediante pagamento de 4% sobre a diferença entre o valor declarado e o valor atual. Esse pagamento substituirá o tradicional Imposto sobre Ganho de Capital, que hoje varia entre 15% e 22,5%.

Regras para pessoas jurídicas

O texto também define alíquotas específicas para empresas:

Atualização patrimonial empresarial

• IRPJ: 4,8%
• CSLL: 3,2%

Assim como ocorre com pessoas físicas, os valores correspondem à diferença entre o valor contábil e o valor de mercado dos bens.

Regularização de bens lícitos não declarados

Além da atualização de valores, o Rearp permitirá a regularização de bens lícitos que não foram declarados à Receita.

Como funcionará a regularização

O contribuinte poderá inserir os bens no patrimônio oficial mediante pagamento das alíquotas previstas no programa. A medida é inspirada em regimes adotados em outros países para reduzir litigiosidade e aumentar a base declarada.

Limites e exigências

• Apenas bens de origem comprovadamente lícita poderão ser regularizados;
• Declarações falsas continuarão sujeitas a penalidades e autuações.

Outras medidas incluídas via Câmara

Durante a tramitação, deputados incorporaram ao projeto diversos dispositivos que estavam originalmente na Medida Provisória 1.303/2025, que perdeu validade em outubro.

Principais dispositivos adicionais

Restrição a compensações tributárias

Empresas terão novos limites para compensar créditos fiscais, reforçando a arrecadação.

Ajustes no Programa Pé-de-Meia

O texto revisa regras de pagamento e operacionalização do benefício para estudantes, garantindo maior previsibilidade orçamentária.

Alterações no Atestmed

O prazo para concessão de auxílio-doença via análise documental é revisto, buscando equilibrar atendimento e controle de fraudes.

Limites à compensação previdenciária

O governo estabelece novas regras para o repasse entre regimes previdenciários estaduais e municipais.

Impacto fiscal estimado

O conjunto das medidas deve gerar impacto de cerca de R$ 19 bilhões aos cofres públicos, segundo estimativas anexadas ao projeto.

Reações e expectativas do mercado imobiliário

O setor imobiliário monitora atentamente a aprovação do Rearp. A atualização patrimonial tende a estimular movimentações de compra e venda, diante da redução de custos fiscais futuros.

Contexto atual do mercado

Estudos recentes mostram valorização expressiva em determinadas regiões, como Cabo Branco, citado entre os bairros mais valorizados do Nordeste segundo levantamento do FipeZap.

Ao mesmo tempo, o mercado também enfrenta desafios: os juros elevados resultaram em queda de 6,5% nas vendas no terceiro trimestre.

Como o Rearp pode influenciar o setor

Especialistas avaliam que o regime pode:

• Aquecer a venda de imóveis, já que reduz a tributação sobre operações futuras;
• Incentivar a transparência patrimonial;
• Dar segurança jurídica para investimentos;
• Facilitar acesso ao crédito, já que a atualização de valores melhora a comprovação de patrimônio.

FAQ — Perguntas frequentes

1. O que é o Rearp?

É o regime que permitirá atualizar valores de imóveis, veículos e outros bens no Imposto de Renda, mediante pagamento de alíquota reduzida.

2. Quem pode aderir?

Pessoas físicas e jurídicas que desejam atualizar ou regularizar bens lícitos.

3. Quanto custa atualizar o valor de um imóvel?

A pessoa física paga 4% sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado.

4. Empresas também podem atualizar valores?

Sim. Para empresas, as alíquotas são de 4,8% (IRPJ) e 3,2% (CSLL).

5. O que acontece com bens não declarados?

Eles poderão ser regularizados dentro do programa, desde que tenham origem lícita.

6. Quando o programa começa a valer?

Após a sanção presidencial e divulgação das normas da Receita Federal.

Considerações finais

A aprovação do Rearp pelo Senado marca um movimento importante na modernização fiscal do país. Ao permitir a atualização e a regularização patrimonial com alíquotas reduzidas, a norma reduz conflitos tributários, simplifica declarações e oferece condições mais justas para quem deseja regularizar imóveis e outros bens.

Caso o texto seja sancionado sem vetos, a Receita Federal deverá publicar regras complementares para adesão ao regime, prazos, procedimentos e critérios de avaliação de mercado.

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