Cadastro Imobiliário Brasileiro: mais controle fiscal ou aumento de impostos?

A medida busca consolidar informações dispersas em cartórios, prefeituras e órgãos fiscais, mas especialistas apontam que os impactos vão além da transparência: o CIB pode abrir espaço para maior fiscalização e aumento da carga tributária no setor imobiliário.

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Transparência e fechamento de brechas

Segundo a advogada Ana Taques, sócia da área imobiliária do escritório Siqueira Castro, a principal consequência será reduzir operações informais, como contratos de gaveta que escapam de registro formal e, consequentemente, da tributação.

“A medida nada mais é do que uma forma do governo controlar sua situação tributária. (…) Mas a Receita ainda não tem estrutura para fiscalizar todos os contratos particulares”, afirmou.

Assim, embora a norma busque maior controle, sua eficácia depende da averbação em cartórios e prefeituras — ainda um procedimento opcional para muitas transações.

Integração de dados e aumento de arrecadação

Para Humberto Aillon, especialista da Fipecafi, a integração de informações inevitavelmente amplia a base fiscal:

“Com certeza vai acarretar em aumento de impostos, pois a Receita Federal terá acesso a todas as mudanças de titularidade e movimentações patrimoniais.”

Hoje, muitos contribuintes ainda omitem imóveis ou não registram corretamente transações. Com o CIB, a Receita terá instrumentos para cruzar dados e fiscalizar irregularidades.

Investidores e administradoras no centro do impacto

O diretor do IBPT, Carlos Pinto, destaca que os maiores impactos recaem sobre investidores profissionais e administradoras de imóveis.

Antes, quem alugava imóveis era tributado pelo Imposto de Renda com base no lucro líquido, pela tabela progressiva de até 27,5%.

Com a mudança, quem possui quatro ou mais imóveis alugados ou recebe acima de R$ 240 mil por ano em aluguéis passa a recolher também IBS (tributo estadual/municipal) e CBS (tributo federal), além do IR.

Segundo Pinto, a alíquota efetiva pode chegar a 27% sobre o valor bruto dos aluguéis, sem deduções, onerando principalmente grandes carteiras. Pequenos locadores, no entanto, permanecem no modelo atual.

Negociação de preços não será afetada

Para o advogado Guilherme Manier, do Viseu Advogados, a medida não interfere na negociação de valores no mercado imobiliário.

“A nova legislação tem como foco aprimorar a fiscalização, sem interferir nos preços de compra e venda.”

Ainda assim, ele lembra que a Receita poderá revisar valores declarados para cálculo de IBS e CBS, reforçando a vigilância sobre transações imobiliárias.

Reforma tributária e expansão da base de consumo

Na avaliação do tributarista Leonardo Branco, sócio do Daniel, Diniz e Branco, o CIB está inserido em um movimento mais amplo da reforma tributária.

“Algumas operações, como o aluguel de imóveis, que antes não estavam sob tributação do consumo, passam agora a integrar a base do IBS e da CBS.”

O especialista vê o cadastro como avanço em controle fiscal, já que amplia a incidência de tributos sobre atividades imobiliárias antes menos fiscalizadas.

Benefícios de longo prazo para o mercado

Apesar da preocupação com impostos, há especialistas que enxergam aspectos positivos. Para a advogada Lucilene Prado, do FM/Derraik, a medida fortalece a transparência e reduz assimetrias de informação:

“Você aumenta a segurança jurídica, beneficia cartórios, compradores, agentes financeiros e o próprio mercado, consolidando informações essenciais.”

Em sua visão, o CIB não apenas fortalece a arrecadação, mas também traz previsibilidade e confiança ao setor imobiliário.

O Cadastro Imobiliário Brasileiro marca uma mudança estrutural no controle do patrimônio imobiliário no país. Se, por um lado, a iniciativa promete maior transparência, segurança jurídica e organização, por outro, especialistas alertam para o risco de elevação da carga tributária, especialmente para investidores e grandes administradoras.

Para os pequenos proprietários, o impacto imediato tende a ser limitado. Já para o mercado em geral, o CIB representa um passo importante de modernização, mas que também exigirá adaptações frente ao novo cenário tributário.

Com informações de: CNN Brasil