Casa própria: Banco Central testa novas regras de financiamento

A iniciativa foi debatida em reunião com associações do setor da construção civil, incluindo a Câmara Brasileira da Construção Civil (CBIC), a Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc) e o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), com a presença do presidente do BC, Gabriel Galípolo, e do diretor de Regulação, Gilneu Vivan.

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Como funcionaria o novo modelo

O modelo proposto altera a lógica de direcionamento dos recursos da poupança para o crédito imobiliário. Atualmente, 65% da poupança são obrigatoriamente destinados ao financiamento habitacional, 20% ficam retidos no BC como depósito compulsório, e 15% podem ser aplicados livremente pelos bancos.

Pelo novo sistema, a cada real liberado para financiamento de imóveis, os bancos teriam acesso ao mesmo valor de recursos da poupança para uso livre por cinco anos. Após esse período, seria necessário conceder novo crédito para renovar a permissão de uso.

A expectativa do BC é que essa mudança aumente a disponibilidade de recursos para crédito habitacional, mas sem comprometer a estabilidade financeira.

Período de testes proposto

Representantes do setor sugeriram um período experimental em 2026, utilizando apenas 5 pontos percentuais dos recursos atualmente retidos como compulsório. Essa parcela seguiria a nova lógica, enquanto o restante permaneceria no modelo tradicional.

O objetivo é testar os efeitos da medida de forma controlada, evitando impactos negativos para a concessão de financiamentos e para a disponibilidade de recursos para os projetos imobiliários.

Modernização do crédito habitacional

Segundo Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, a proposta representa uma modernização do sistema habitacional, permitindo uma melhor alocação dos recursos para o financiamento de imóveis residenciais.

“A expectativa é que haja mais recursos para crédito imobiliário com custo menor, mas sem cavalo de pau. Os efeitos da liberação dos compulsórios serão monitorados pelo BC e pelo setor”, afirmou Wertheim. (Fonte: EXTRA)

Ele explicou que os bancos que acessarem os recursos liberados serão obrigados a destiná-los ao financiamento habitacional, garantindo que a verba seja utilizada exclusivamente para esse fim.

Condições para financiamento

O Ministério das Cidades sugeriu que os financiamentos sigam regras semelhantes ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), incluindo:

• Taxa de juros máxima: 12% ao ano + Taxa Referencial (TR)
• Valor máximo do imóvel elegível: até R$ 1,5 milhão

Essas condições valem tanto para imóveis novos quanto usados, e a ideia é manter um equilíbrio entre acessibilidade e segurança financeira.

Simulações do impacto financeiro

Segundo técnicos do governo, a exigibilidade de aplicação dos bancos em crédito imobiliário poderia passar de R$ 90 bilhões para R$ 200 bilhões em dois anos, caso o novo modelo seja adotado. O Banco Central avalia que a transição seria suave, com conclusão estimada em até 10 anos.

Ely Wertheim acrescentou que 80% dos recursos liberados devem ser destinados a imóveis residenciais, enquanto os 20% restantes poderiam financiar unidades comerciais, garantindo diversificação.

Perspectivas do setor

O presidente da CBIC, Renato de Sousa Correia, ressaltou que o BC poderá implementar o período de testes em 2026, com dados suficientes em 2027 para avaliar a continuidade do novo modelo.

Além disso, discutiu-se a possibilidade de corrigir o valor máximo do imóvel elegível pelo SFH, atualmente de R$ 1,5 milhão, considerando a inflação e a defasagem do teto atual. Isso permitiria financiar imóveis com valores mais condizentes com o mercado.

Benefícios esperados

Especialistas apontam que o novo modelo pode trazer diversos benefícios:

• Mais recursos para financiamento habitacional: aumento do crédito disponível para famílias
• Redução do custo do financiamento: juros potencialmente mais baixos devido à maior liquidez
• Flexibilidade para bancos: acesso controlado a recursos da poupança
• Modernização do sistema SFH: ajustes para atender à demanda atual do mercado

O período de testes é considerado essencial para avaliar riscos e ajustar parâmetros, garantindo que o impacto positivo seja maximizado e eventuais problemas identificados previamente.

Monitoramento e ajustes

Durante a fase experimental, tanto o BC quanto os representantes do setor acompanharão:

• Volume de crédito liberado
• Destinação correta dos recursos
• Impacto nos juros e prazos dos financiamentos
• Efeitos sobre a oferta de imóveis novos e usados

Esse monitoramento permitirá ajustes antes da implementação definitiva, tornando o modelo mais seguro e eficiente.

Impacto para compradores e construtoras

Para os compradores, a expectativa é de mais opções de crédito com juros competitivos e a possibilidade de financiar imóveis de maior valor pelo SFH.

Para as construtoras e incorporadoras, o modelo promete maior previsibilidade na disponibilidade de recursos, facilitando o planejamento de novos empreendimentos e reduzindo gargalos de financiamento que atualmente dificultam a entrega de projetos habitacionais.

Desafios e preocupações

O principal desafio apontado pelo setor é a complexidade da mudança, que envolve ajustes regulatórios e operacionais. As associações da construção civil enfatizaram a necessidade de um período de testes bem estruturado, para evitar impactos negativos na oferta de crédito e no mercado imobiliário.