Conselho do FGTS aprova regra que permite o uso do fundo em imóveis de até R$ 2,25 milhões, unificando critérios para todos os contratos e reduzindo insegurança no mercado.
O Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) aprovou uma mudança estrutural nas normas de utilização do fundo para compra e amortização de imóveis. A partir de agora, todos os contratos — antigos ou recém-assinados — estão autorizados a usar o saldo do FGTS para operações dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), desde que o valor do imóvel seja igual ou inferior a R$ 2,25 milhões.
A medida corrige uma limitação que vinha gerando reclamações de consumidores, bancos e agentes do setor imobiliário. Até então, mutuários com contratos mais recentes não podiam acessar o fundo, mesmo quando atendiam ao novo teto do SFH.
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Em outubro de 2025, o limite máximo de imóveis financiáveis pelo SFH passou de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, acompanhando a valorização dos imóveis nas principais capitais do país. Entretanto, a regra que tratava diferentemente os contratos assinados antes ou depois de 12 de junho de 2021 continuou em vigor, gerando contradições e impedindo que consumidores utilizassem o FGTS, mesmo dentro do valor permitido.
A manutenção dessa distinção temporal abriu margem para disputas judiciais, dúvidas nas instituições financeiras e frustração entre mutuários. Com a padronização, o Conselho atende a um pedido antigo do setor por igualdade nas condições de uso do fundo.
Com a decisão, o único critério relevante passa a ser o valor do imóvel. Se a avaliação estiver dentro do limite de R$ 2,25 milhões, o comprador pode usar o FGTS para pagar parte da entrada, quitar o saldo devedor, amortizar parcelas, liquidar totalmente o financiamento ou reduzir mensalidades a cada dois anos.
As condições tradicionais para uso do fundo foram mantidas. Para utilizar o FGTS, o mutuário deve cumprir requisitos básicos como tempo mínimo de contribuição, finalidade residencial do imóvel e ausência de outro financiamento pelo SFH.
É necessário ter acumulado, no mínimo, três anos de FGTS, consecutivos ou não.
O imóvel deve ser destinado exclusivamente à moradia própria.
Não é permitido utilizar o fundo caso o comprador já possua imóvel residencial na cidade onde pretende adquirir a nova unidade ou mantenha financiamento ativo pelo SFH.
O comprador deve comprovar residência ou atividade profissional no município há pelo menos um ano.
Quem já usou o FGTS para comprar imóvel precisa aguardar três anos para recorrer ao fundo novamente.
Com a mudança implementada em outubro que permite financiar até 80% do valor do imóvel, o FGTS se torna ainda mais importante para reduzir a necessidade de entrada ou aliviar o comprometimento da renda mensal.
A atualização atende especialmente compradores de regiões metropolitanas onde os imóveis de médio e alto padrão ultrapassam facilmente o valor anterior de R$ 1,5 milhão. A nova regra amplia o alcance do SFH e permite o uso do FGTS para um grupo de consumidores que vinha sendo excluído.
A eliminação da distinção por data corrige uma injustiça que penalizava quem assinou contratos após junho de 2021. Esses mutuários agora têm os mesmos direitos já concedidos a contratos antigos.
Para incorporadoras e bancos, a padronização das regras reduz riscos, aumenta previsibilidade e facilita a concessão de crédito. Analistas afirmam que a mudança pode impulsionar o volume total de operações com FGTS em cerca de 1%, sem impactos significativos nas contas do fundo.
Para o comprador, a decisão representa maior estabilidade e clareza. A eliminação de exceções complexas torna as regras do FGTS mais acessíveis e contribui para decisões de compra mais confiáveis.
Especialistas preveem que o mercado de médio e alto padrão poderá ganhar força ao longo de 2026, impulsionando lançamentos residenciais e estimulando aquisições em áreas valorizadas.
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A nova regra vale para unidades novas e usadas, ampliando o universo de possibilidades para os consumidores. Isso favorece, principalmente, quem busca localização privilegiada ou imóveis maiores no mercado de segunda mão.
Como o novo teto favorece imóveis mais caros, a medida beneficia mais fortemente regiões como São Paulo, Brasília, Rio de Janeiro e Santa Catarina. Isso reacende debates sobre a desigualdade regional no acesso ao crédito.
Embora o impacto previsto seja pequeno, especialistas reforçam a necessidade de monitoramento contínuo para garantir a saúde financeira do FGTS, especialmente por financiar programas habitacionais de interesse social.
Com mais pessoas aptas a usar o FGTS, os bancos podem aumentar a exigência de documentos e aperfeiçoar processos de avaliação.
Confirme se a avaliação está dentro do teto de R$ 2,25 milhões.
Nem todo financiamento imobiliário se enquadra automaticamente no sistema.
Tenha em mãos comprovantes atualizados, extratos do FGTS, dados profissionais e documentos do imóvel.
Dependendo do contrato, amortizar em determinadas datas pode gerar ganhos adicionais ao mutuário.
A padronização das regras do FGTS representa um avanço importante para consumidores, bancos e o mercado imobiliário. Ao unificar critérios, o Conselho Curador elimina desigualdades, aumenta a clareza das normas e amplia o acesso ao fundo para quem deseja adquirir um imóvel dentro do novo limite de R$ 2,25 milhões.
Sem alterar os requisitos tradicionais, a mudança democratiza o uso do FGTS e atende a um cenário de preços mais altos no país. A expectativa é que a decisão contribua para a dinamização do setor imobiliário e ofereça mais segurança para as famílias que planejam investir na casa própria.
Autor
Gisele BarbosaGisele Cavalheiro Gonçalves Barbosa é redatora do portal Seu Crédito Digital. Atua na produção de conteúdos sobre economia, benefícios sociais, INSS, finanças pessoais, loterias, tecnologia e política, sempre com foco em informar o leitor de forma clara, objetiva e atualizada. É formada em técnico de edificações na área da construção civil e aplica uma abordagem prática e analítica na apuração dos temas que impactam diretamente o dia a dia dos brasileiros.
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