O cenário atual de juros elevados no Brasil tem provocado mudanças profundas no setor de crédito imobiliário, forçando os gestores de FIIs de crédito a revisarem suas estratégias. Segundo Guilherme Antunes, sócio e portfólio manager da área de crédito da RBR Asset, o contexto exige maior seletividade e foco em operações com garantias robustas e contrapartes bem estruturadas.
“Com o custo da dívida alto, a margem das empresas diminui e o resultado dos projetos é comprimido. Isso reduz o ritmo de lançamentos e a capacidade de financiamento do comprador final, que hoje consegue tomar menos crédito”, explica Antunes.
Para enfrentar esses desafios, a RBR Asset tem subido a régua de risco, concentrando alocações em operações mais protegidas — com garantias líquidas e parceiros de qualidade.
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Crédito high yield perde relevância
Antunes observa que o crédito high yield — caracterizado por devedores com maior risco e estruturas complexas — perdeu espaço no mercado após o período de liquidez abundante entre 2020 e 2022.
“Naquela época, o Brasil ‘virou Suíça’ por um momento. O crédito barato se espalhou, mas o resultado foi o aumento de casos de inadimplência e estresse em fundos mais alavancados”, comenta o gestor.
Com a elevação dos juros, a dinâmica se inverteu: o high yield perdeu protagonismo, enquanto o crédito estruturado, também chamado de middle grade, ganhou destaque. Essa categoria combina parte da segurança do high grade com retornos mais atrativos, equilibrando risco e rentabilidade.
O papel do crédito estruturado
O crédito estruturado exige gestão ativa e acompanhamento próximo. Segundo Antunes, a classe se destaca por adotar práticas rigorosas de mitigação de risco e mecanismos de garantia eficientes.
“Problemas de crédito são naturais, mas o que importa é como se faz a execução da garantia. Se a segurança jurídica é preservada, o impacto é limitado.”
Entre os FIIs de crédito que seguem essa lógica, destaca-se o RPRI11 (RBR Premium Recebíveis), fundo indexado ao IPCA. O portfólio negocia atualmente com desconto de 12% a 15% em relação ao valor patrimonial, refletindo a defasagem entre inflação e juros.
Reprecificação e retorno
O portfólio do RPRI11 apresenta spread médio de IPCA + 11,6% ao ano, com 68% das operações concentradas em São Paulo, onde a gestora mantém presença física e acompanhamento direto dos projetos.
Com a inflação em alta e a expectativa de redução da Selic nos próximos meses, os fundos indexados à inflação devem recuperar valor. Antunes acredita que, à medida que IPCA e juros convergirem, os preços tendem a se aproximar do valor patrimonial.
“Novas originações seguem saindo entre IPCA +10% e +12% ao ano, patamar considerado atrativo em relação às NTN-Bs, hoje na casa de 7% a 7,5%. É um nível de retorno nominal excelente”, conclui.
Tendências e desafios do setor
O atual cenário de juros altos exige que gestores de FIIs de crédito:
- Priorize operações com garantias sólidas.
- Mantenham acompanhamento constante dos projetos.
- Evitem excesso de alavancagem em fundos de alto risco.
- Busquem equilíbrio entre rentabilidade e segurança, especialmente no crédito middle grade.
Segundo especialistas, o crédito estruturado deve liderar o próximo ciclo de crescimento, oferecendo oportunidades atrativas para investidores que buscam retornos consistentes com menor exposição ao risco.
O que muda para os investidores
Para quem investe em FIIs de crédito, o momento exige atenção redobrada. É essencial:
- Avaliar a qualidade das garantias nas operações.
- Observar descontos em relação ao valor patrimonial.
- Comparar o retorno de fundos com alternativas como NTN-Bs e títulos de renda fixa.
A perspectiva é que, com juros mais estáveis, os fundos de crédito estruturado possam valorizar e oferecer retornos consistentes, tornando-se opção estratégica em carteiras diversificadas.
Resumo
O prolongamento dos juros altos no Brasil redesenha o mercado de FIIs de crédito, incentivando maior seletividade e elevação da régua de risco. Fundos de crédito estruturado, como RPRI11, ganham protagonismo por equilibrar segurança e rentabilidade, enquanto o high yield perde relevância. A gestão ativa, garantias robustas e acompanhamento próximo dos projetos tornam-se cruciais para proteger investidores e capturar oportunidades de valorização futura.
Com informações de: InfoMoney
