Analista revela quais FIIs estão mais baratos e ainda podem surpreender em 2026

Para o BTG Pactual, a correção abriu espaço para oportunidades em alguns segmentos, especialmente entre os fundos de lajes corporativas. Em relatório recente, o banco identificou descontos relevantes nas cotas justamente em um momento em que os indicadores do mercado de escritórios de alto padrão em São Paulo começam a apresentar melhora.

Entre os destaques estão JS Real Estate Multigestão (JSRE11) e VBI Prime Properties (PVBI11). Os dois fundos aparecem na tese do banco por combinarem exposição a imóveis corporativos, descontos em relação ao patrimônio e potencial de recuperação operacional.

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Por que os FIIs estão no radar dos investidores em 2026?

O mercado de fundos imobiliários continua crescendo no Brasil. Dados da B3 mostram que o número de investidores chegou a 3,297 milhões em julho de 2026, aproximadamente 47 mil acima do registrado no mês anterior. Desde outubro de 2025, a base cresceu cerca de 14,2%.

As pessoas físicas continuam sendo maioria entre os investidores do segmento. Em julho, elas representavam 73,7% da posição em custódia dos FIIs, segundo os dados divulgados pela B3.

O interesse está relacionado, entre outros fatores, à possibilidade de receber rendimentos periódicos. Mas o retorno de um FII não depende apenas dos dividendos: a valorização ou desvalorização das cotas também interfere diretamente no patrimônio do investidor.

É justamente essa segunda parte que chama atenção neste momento.

O IFIX ainda está abaixo do pico do ano

O IFIX fechou o pregão de 25 de agosto aos 3.700,71 pontos, depois de subir 0,62% no dia. A máxima recente do índice chegou a 3.944,38 pontos.

Isso significa que o indicador ainda está cerca de 6,2% abaixo desse pico.

Uma queda do IFIX, porém, não significa que todos os fundos estejam baratos. O índice reúne diferentes segmentos do mercado imobiliário, e cada fundo possui características próprias.

Um FII de shopping, logística ou recebíveis, por exemplo, pode apresentar fundamentos completamente diferentes de um fundo proprietário de escritórios.

Por isso, a análise precisa sair do índice e chegar aos ativos individuais.

Lajes corporativas são o segmento que mais chamou atenção do BTG

Segundo o relatório do BTG Pactual, os FIIs de lajes corporativas negociam, em média, com desconto de 36% em relação ao valor patrimonial.

O dado ganha relevância porque aparece acompanhado por uma melhora nos indicadores do mercado de escritórios.

Entre os edifícios corporativos de alto padrão em São Paulo, a vacância caiu de 13,6% no primeiro trimestre para 12,7% no segundo trimestre de 2026. No mesmo período, os preços pedidos dos aluguéis avançaram 5%, de acordo com os dados citados pelo banco.

Na prática, o movimento sugere que a demanda por escritórios começa a se recuperar.

Para os FIIs, isso pode ser positivo porque uma menor quantidade de imóveis vazios tende a melhorar a geração de receita dos fundos, enquanto uma eventual alta dos aluguéis pode favorecer o crescimento da renda imobiliária.

Por que a localização dos escritórios é tão importante?

A recuperação não acontece de maneira uniforme em todo o mercado.

O BTG destaca regiões consideradas estratégicas para o segmento corporativo de São Paulo, como Faria Lima, Avenida Paulista e Marginal Pinheiros.

Essas áreas concentram imóveis de padrão elevado e empresas dispostas a pagar mais por localização, infraestrutura e qualidade dos edifícios.

Para um fundo imobiliário, possuir imóveis nessas regiões pode representar uma vantagem quando a procura por escritórios aumenta.

Mas localização, sozinha, não garante bons resultados. O investidor também precisa observar a qualidade dos contratos, os inquilinos, os períodos de vacância e a capacidade de geração de caixa de cada fundo.

Quais são os dois FIIs indicados pelo BTG?

JSRE11

O JS Real Estate Multigestão (JSRE11) aparece entre as principais escolhas do BTG para a tese de recuperação das lajes corporativas.

No relatório, o fundo apresentava P/VP de 0,57. O indicador significa que o preço de mercado da cota correspondia a aproximadamente 57% de seu valor patrimonial.

Dados de julho mostram uma relação próxima desse nível: o JSRE11 tinha valor patrimonial de R$ 101,59 por cota e cotação de R$ 59,29 no fim daquele mês, resultando em P/VP de aproximadamente 0,58.

Esse desconto é um dos principais elementos da tese.

PVBI11

O VBI Prime Properties (PVBI11) também foi escolhido pelo BTG.

O fundo é classificado como FII de tijolo, focado em lajes comerciais, e possui gestão ativa. Em 25 de agosto, os dados disponíveis apontavam cotação de R$ 67,35, patrimônio líquido de aproximadamente R$ 2,84 bilhões e valor patrimonial de R$ 104,51 por cota. O P/VP estava em 0,64.

O fundo também mantém distribuição de rendimentos. Em comunicado oficial à B3, o PVBI11 informou distribuição de R$ 0,40 por cota, referente ao período de junho de 2026, com pagamento realizado em agosto.

O que significa um FII ter P/VP abaixo de 1?

O P/VP, ou preço sobre valor patrimonial, compara o preço da cota no mercado com o patrimônio atribuído a cada cota.

Um exemplo ajuda a entender:

• P/VP de 1,00: cota negociada aproximadamente pelo valor patrimonial;
• P/VP de 0,80: mercado paga cerca de R$ 0,80 para cada R$ 1 de patrimônio;
• P/VP de 0,60: mercado paga cerca de R$ 0,60 para cada R$ 1 de patrimônio.

Por isso, quanto menor o indicador, maior é o desconto aparente.

Mas existe uma ressalva importante: P/VP baixo não significa automaticamente que o FII esteja barato.

O valor patrimonial dos imóveis não necessariamente corresponde ao preço pelo qual eles poderiam ser vendidos no mercado. Além disso, um desconto elevado pode refletir problemas de vacância, qualidade dos imóveis, contratos, concentração de inquilinos ou perspectivas ruins para determinado segmento.

É por isso que o indicador precisa ser analisado em conjunto com os demais fundamentos.

A melhora da vacância pode beneficiar os FIIs

A taxa de ocupação é um dos indicadores mais importantes para os fundos de lajes corporativas.

Imagine um FII que possui um prédio com dez andares, mas três estão vazios. Esses espaços não geram aluguel para o fundo.

Se novos inquilinos ocuparem os andares disponíveis, a receita potencial aumenta. Se, além disso, os novos contratos forem firmados por valores maiores, o impacto pode ser ainda mais relevante.

É justamente essa possibilidade de recuperação que ajuda a explicar o interesse do BTG pelo segmento.

No segundo trimestre de 2026, a vacância dos escritórios de alto padrão em São Paulo caiu para 12,7%, enquanto os preços pedidos de aluguel avançaram 5%.

O que pode fazer essa tese dar errado?

A recuperação das lajes corporativas ainda não é garantida.

Um dos riscos é que a demanda por escritórios cresça menos do que o esperado. Nesse caso, a vacância poderia permanecer elevada e limitar a capacidade de crescimento dos aluguéis.

Outro fator é o ambiente de juros. Quando os juros estão elevados, investimentos de renda fixa podem se tornar mais atrativos em comparação com ativos de renda variável, pressionando as cotações dos FIIs.

Também existem riscos específicos de cada fundo, como saída de grandes locatários, renegociação de contratos, aumento de despesas, necessidade de investimentos nos imóveis e decisões da gestão.

Portanto, comprar uma cota apenas porque ela está abaixo do valor patrimonial pode ser uma estratégia perigosa.

JSRE11 e PVBI11 são boas oportunidades?

A indicação do BTG coloca os dois fundos no radar, mas não transforma automaticamente nenhum deles em investimento adequado para qualquer pessoa.

A tese é especialmente ligada à recuperação do mercado de escritórios e à possibilidade de redução do desconto das cotas em relação ao patrimônio.

Para o investidor, isso significa que existe uma expectativa de que parte dessa diferença seja reduzida no futuro.

Mas isso depende de uma série de fatores: ocupação dos imóveis, crescimento dos aluguéis, qualidade dos contratos, condições econômicas e percepção de risco do mercado.

Além disso, o investidor precisa considerar seu próprio horizonte de investimento. Uma tese de recuperação pode levar meses ou anos para se concretizar.

O que analisar antes de investir nesses FIIs?

Antes de comprar JSRE11, PVBI11 ou qualquer outro fundo imobiliário, alguns pontos merecem atenção:

• valor patrimonial e P/VP;
• localização dos imóveis;
• taxa de vacância;
• qualidade e diversificação dos inquilinos;
• prazo dos contratos;
• receitas recorrentes;
• histórico de distribuição de rendimentos;
• nível de endividamento;
• liquidez das cotas;
• estratégia e histórico da gestão.

Também é recomendável acompanhar os relatórios gerenciais mais recentes.

Isso permite verificar se a situação do fundo continua compatível com a tese de investimento ou se houve alguma mudança relevante desde a publicação da recomendação.

O que o investidor deve esperar dos FIIs?

O mercado de FIIs chega ao segundo semestre de 2026 com uma combinação interessante: a base de investidores continua crescendo, enquanto determinados segmentos apresentam descontos relevantes.

No caso das lajes corporativas, os dados de ocupação são um dos sinais positivos. Ao mesmo tempo, o fato de as cotas negociarem abaixo do patrimônio aumenta o potencial de valorização caso os fundamentos continuem melhorando.

Não há, entretanto, garantia de que isso acontecerá.

A principal mensagem do relatório do BTG é menos sobre “comprar qualquer FII barato” e mais sobre procurar ativos de qualidade que estejam sendo negociados a preços inferiores ao que os fundamentos podem justificar.

Conclusão

O BTG Pactual identificou as lajes corporativas como um dos segmentos mais descontados dos fundos imobiliários em 2026. O banco aponta desconto médio de 36% em relação ao valor patrimonial, enquanto a vacância dos escritórios de alto padrão em São Paulo caiu e os preços pedidos de aluguel avançaram.

Dentro dessa estratégia, JSRE11 e PVBI11 aparecem como os dois principais destaques.

O ponto central da tese é a combinação entre preço descontado e possível recuperação operacional. Se a ocupação dos escritórios continuar melhorando e os aluguéis avançarem, os fundos podem se beneficiar tanto na geração de renda quanto na valorização das cotas.

Para o investidor, entretanto, o desconto no P/VP deve ser apenas o começo da análise. A qualidade dos imóveis, os contratos, a vacância, os inquilinos, o endividamento e a gestão continuam sendo determinantes para avaliar se uma cota realmente representa uma oportunidade.