IPTU 2026 em São Paulo terá aumento e novas isenções; confira se você será afetado

O texto atualiza a Planta Genérica de Valores (PGV) — base de cálculo para o imposto — e estabelece um teto de reajuste de até 10% para imóveis residenciais e 12% para imóveis comerciais, após uma emenda coletiva apresentada antes da votação.

A medida, segundo a Prefeitura, busca corrigir distorções acumuladas desde a última atualização e ajustar o tributo à valorização imobiliária da cidade, ao mesmo tempo em que amplia a isenção para famílias de baixa renda.

O que muda no IPTU de 2026

A proposta do Executivo altera o cálculo do valor venal dos imóveis — ou seja, o preço de referência usado pela administração municipal para determinar quanto cada contribuinte pagará de IPTU.

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Segundo o texto, cerca de um milhão de imóveis deverão ser isentos do imposto, enquanto outros 500 mil terão descontos parciais.

Teto de reajuste

Com a emenda aprovada pela Câmara, o aumento do imposto terá limite definido:

Tipo de imóvel	Teto de reajuste em 2026
Residencial	Até 10%
Comercial	Até 12%

A limitação visa evitar que proprietários de imóveis em áreas valorizadas enfrentem aumentos excessivos, especialmente após a revisão da PGV.

Faixas de isenção ampliadas

Uma das principais mudanças é a ampliação das faixas de isenção e desconto do IPTU.

Novos valores de isenção

Categoria de imóvel	Valor venal até	Situação anterior
Imóveis residenciais comuns	R$ 150 mil	R$ 120 mil
Residências únicas	R$ 260 mil	R$ 230 mil

Isso significa que imóveis com valor venal de até R$ 150 mil não pagarão o imposto, e residências únicas — aquelas em que o proprietário não possui outro imóvel no município — ficarão isentas até R$ 260 mil.

Isenção para Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis)

O projeto também estende a isenção do IPTU a imóveis localizados nas Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) tipos 1, 2 e 4, que englobam:

• Zeis 1: favelas e loteamentos irregulares;
• Zeis 2: áreas pouco ocupadas destinadas à habitação popular;
• Zeis 4: regiões próximas às represas de Guarapiranga e Billings, também voltadas à moradia social.

Essas áreas serão completamente isentas do imposto a partir de 2026, reforçando a política de habitação social e regularização fundiária.

Revisão da Planta Genérica de Valores (PGV)

A Planta Genérica de Valores é o instrumento que define o valor venal dos imóveis com base em fatores como localização, área, padrão de construção e infraestrutura do entorno.

Por lei, a revisão da PGV deve ser realizada no primeiro mandato de cada prefeito, e Ricardo Nunes, que assumiu em 2021, cumpre agora essa obrigação legal.

A atualização da PGV tem impacto direto sobre o valor do IPTU:

• Imóveis valorizados terão aumento acima da inflação;
• Imóveis desvalorizados poderão registrar redução no tributo.

Essa revisão é considerada necessária para manter o equilíbrio fiscal da cidade e garantir que o imposto reflita com mais precisão a realidade do mercado imobiliário paulistano.

Quem deve pagar mais IPTU em 2026

Ainda não há estimativa oficial sobre quantos contribuintes terão aumento no valor do imposto, mas especialistas em tributação urbana afirmam que os bairros que mais se valorizaram nos últimos anos, como Vila Madalena, Pinheiros e Moema, devem sentir mais o impacto da revisão da PGV.

Por outro lado, regiões periféricas ou com queda no valor de mercado dos imóveis poderão ter o imposto reduzido.

O teto de reajuste aprovado pela Câmara deve suavizar o impacto para os contribuintes dessas áreas mais valorizadas.

Caminho até a aprovação final

O projeto de lei ainda precisa ser aprovado em segundo turno antes de seguir para sanção do prefeito Ricardo Nunes. Entre as duas votações, estão previstas duas audiências públicas para discutir as novas regras com a população.

Se aprovado sem alterações, o texto será sancionado até o fim do ano e passará a valer para o exercício de 2026, com os novos valores sendo aplicados nos boletos de IPTU enviados em janeiro.

Repercussão política

A aprovação do projeto ocorreu após intenso debate na Câmara. Vereadores da oposição criticaram o texto por considerarem que o aumento pode pesar sobre a classe média, enquanto a base governista destacou o caráter social da proposta, com ampliação das isenções e limitação dos reajustes.

Ricardo Nunes, em nota, afirmou que o projeto busca “modernizar a política tributária da cidade” e tornar o IPTU mais justo e progressivo.

Dúvidas frequentes (FAQ)

1. O IPTU 2026 já está valendo?

Ainda não. O projeto foi aprovado apenas em primeiro turno. Ele precisa passar por nova votação e ser sancionado pelo prefeito para entrar em vigor.

2. Qual será o limite máximo de aumento?

O reajuste será limitado a 10% para imóveis residenciais e 12% para imóveis comerciais.

3. Quem terá isenção total?

Imóveis com valor venal de até R$ 150 mil e residências únicas de até R$ 260 mil ficarão isentos. Além disso, imóveis em Zeis 1, 2 e 4 também terão isenção a partir de 2026.

4. Quando será divulgado o valor exato do IPTU 2026?

A Prefeitura de São Paulo divulgará os novos valores após a sanção da lei e publicação da Planta Genérica de Valores atualizada, prevista para o final de 2025.

5. Onde consultar o valor venal do meu imóvel?

A consulta pode ser feita pelo site da Prefeitura de São Paulo ou pelo portal do IPTU, informando o número do cadastro imobiliário.

Considerações finais

O novo projeto do IPTU 2026 em São Paulo representa uma tentativa de equilibrar arrecadação e justiça tributária. Com a ampliação das isenções, o governo municipal busca aliviar o peso do imposto para famílias de baixa renda, enquanto a revisão da PGV garante maior adequação dos valores ao mercado imobiliário atual.