Nova lei do aluguel entra em vigor no Brasil; veja o que muda

Na prática, o que se observa é um endurecimento na fiscalização e no cumprimento das normas, especialmente em relação à formalização dos contratos e à proibição de exigências abusivas.

O que mudou?

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Apesar de não haver uma nova legislação substituindo a anterior, a atualização trouxe maior rigor na aplicação das regras existentes. Pontos que antes eram frequentemente ignorados ou flexibilizados agora passam a ser obrigatórios.

Principais mudanças observadas

Ponto	Situação atual
Base legal	Mantida na Lei nº 8.245/1991
Revogação da lei	Não houve
Aplicação das regras	Mais rigorosa
Contrato escrito	Obrigatório
Garantia dupla	Proibida
Fiscalização	Intensificada

Esse movimento acompanha uma tendência do mercado imobiliário de profissionalização e formalização das relações contratuais, reduzindo conflitos judiciais.

Contrato de aluguel passa a ser obrigatório por escrito

Uma das principais mudanças é a exigência de contrato formal por escrito. Acordos verbais, comuns em locações informais, deixam de ter segurança jurídica.

O que deve constar no contrato?

O contrato precisa apresentar de forma clara:

• Valor do aluguel e forma de pagamento
• Índice de reajuste (como IPCA ou IGP-M)
• Prazo de duração
• Tipo de garantia escolhida
• Responsabilidades por taxas e manutenção

Sem essas informações, o contrato pode gerar disputas e dificuldades em eventuais ações judiciais.

Garantia dupla está proibida

A prática de exigir mais de uma garantia no mesmo contrato foi definitivamente vedada. Isso significa que o proprietário não pode exigir, por exemplo, fiador e caução simultaneamente.

Essa proibição já existia na legislação, mas agora passa a ser fiscalizada com mais rigor. O objetivo é evitar abusos e facilitar o acesso à moradia.

Tipos de garantia permitidos

• Caução (depósito)
• Fiador
• Seguro-fiança

A escolha deve ser única, acordada entre as partes e registrada em contrato.

Privacidade do inquilino é reforçada

Outro ponto importante é o reforço do direito à privacidade do inquilino. O imóvel alugado passa a ser reconhecido de forma ainda mais clara como residência do locatário.

O proprietário não pode entrar no imóvel sem autorização prévia, exceto em situações emergenciais devidamente justificadas.

Essa medida busca evitar conflitos e garantir o respeito ao uso do imóvel como espaço privado.

Tributação sobre aluguel também terá mudanças

A reforma tributária aprovada por meio da Lei Complementar nº 214/2025 também traz impactos para o setor de locação, mas de forma gradual.

O que muda na tributação?

A partir de 2027:

• Proprietários com mais de três imóveis alugados
• Renda anual superior a R$ 240 mil

Quem não será impactado?

A maioria dos pequenos proprietários continua no regime atual, pagando apenas o Imposto de Renda sobre os aluguéis recebidos.

Contratos antigos continuam válidos?

Sim, contratos firmados antes das mudanças continuam válidos. No entanto, especialistas recomendam a revisão dos documentos para adequação às regras mais recentes.

Riscos de manter contratos antigos

• Falta de clareza em cláusulas
• Dificuldade em disputas judiciais
• Insegurança jurídica

A atualização do contrato pode evitar problemas futuros e garantir maior proteção para ambas as partes.

Impactos no mercado imobiliário

A aplicação mais rígida das regras tende a trazer efeitos positivos no médio e longo prazo:

• Redução de conflitos judiciais
• Maior transparência nas negociações
• Segurança para investidores e locatários

Ao mesmo tempo, pode haver uma redução gradual de práticas informais, ainda comuns em cidades menores e regiões periféricas.

Considerações finais

A chamada nova lei do aluguel não representa uma ruptura com o modelo anterior, mas sim uma evolução na forma como as regras são aplicadas. Ao exigir contratos formais, proibir garantias abusivas e reforçar direitos básicos, o Brasil avança na profissionalização do mercado de locação.

Para inquilinos, isso significa mais proteção e previsibilidade. Para proprietários, maior segurança jurídica e redução de riscos. Em ambos os casos, a recomendação é clara: manter contratos atualizados e alinhados com a legislação vigente.