A Receita Federal definiu novos parâmetros para empresas que pretendem antecipar o aproveitamento de créditos de PIS/Pasep e Cofins calculados sobre a depreciação de edificações.
O entendimento está na Solução de Consulta Cosit nº 144/2026, publicada no Diário Oficial da União em 13 de agosto. A decisão trata especialmente de imóveis utilizados por empresas cuja atividade predominante é a locação, como ocorre em muitos shopping centers.
A principal conclusão da Receita é que o regime especial de antecipação previsto na Lei nº 11.488/2007 não pode ser aplicado indistintamente a edificações destinadas à locação de imóveis. Para o Fisco, a atividade de locar um espaço não se confunde juridicamente com a prestação de um serviço.
Por outro lado, a interpretação abre espaço para a utilização do regime em áreas específicas do imóvel que sejam efetivamente empregadas como base operacional para a prestação de serviços.
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O que a Receita Federal decidiu?
A consulta analisada pela Coordenação-Geral de Tributação, conhecida como Cosit, envolveu a possibilidade de antecipar o desconto de créditos relacionados aos encargos de depreciação de edificações.
A legislação permite, em determinadas situações, que os créditos de PIS/Pasep e Cofins sejam apropriados de forma acelerada. Entretanto, a Receita deixou claro que o benefício depende da utilização concreta da área construída.
Se a edificação estiver destinada à atividade de locação, a antecipação prevista no artigo 6º da Lei nº 11.488/2007 não será aplicável apenas pelo fato de o imóvel integrar o ativo da empresa.
Essa interpretação é particularmente relevante para grupos empresariais que possuem grandes empreendimentos imobiliários e atividades diversificadas no mesmo espaço físico.
Locação de imóveis não é considerada prestação de serviços nesse caso
A Receita Federal reforçou a diferença jurídica entre locar um imóvel e prestar um serviço.
Na prática, uma empresa pode realizar diversas atividades dentro de um mesmo empreendimento. Um shopping center, por exemplo, pode obter sua principal receita com a locação de lojas e, simultaneamente, manter estruturas destinadas à execução direta de determinados serviços.
Para fins do regime analisado, essa distinção é fundamental.
As áreas ocupadas por lojistas e destinadas à locação não podem, por si só, receber o tratamento de antecipação dos créditos previsto na legislação. Já uma área delimitada que funcione efetivamente como estrutura operacional de um serviço prestado pela própria empresa poderá ser analisada de maneira diferente.
Áreas específicas podem utilizar o regime
A Solução de Consulta Cosit nº 144/2026 reconhece que o tratamento especial pode alcançar partes determinadas de uma edificação.
Uma sala, loja ou outro espaço delimitado poderá se enquadrar no regime quando constituir efetivamente a base operacional de uma atividade de prestação de serviços realizada pela empresa.
Isso significa que não basta identificar um serviço relacionado indiretamente ao empreendimento. A área precisa ter uma vinculação concreta com a atividade operacional da prestadora.
Essa separação pode exigir atenção redobrada das empresas na organização contábil e patrimonial dos imóveis, especialmente quando diferentes atividades são exercidas no mesmo empreendimento.
A delimitação adequada das áreas e a manutenção de documentação que demonstre a finalidade de cada espaço podem ser importantes para reduzir riscos em uma eventual fiscalização.
Como funciona a antecipação dos créditos?
Segundo o entendimento da Receita Federal, quando uma área específica atender aos requisitos do regime e a empresa optar pela antecipação, o tratamento poderá alcançar o saldo que ainda resta depreciar.
A regra também pode ser aplicada quando a depreciação e a apropriação dos créditos daquela área já tiverem começado, observadas as condições e o marco temporal previstos na legislação.
Após 24 meses de utilização do regime especial, a área abrangida será considerada integralmente depreciada exclusivamente para fins de cálculo dos créditos de PIS/Pasep e Cofins.
As demais partes da edificação que não se enquadrarem nas condições da antecipação continuam submetidas às regras ordinárias de apropriação dos créditos sobre a depreciação.
Entendimento vale para PIS/Pasep e Cofins
A orientação da Cosit alcança as duas contribuições analisadas na consulta: o PIS/Pasep e a Cofins no regime não cumulativo.
Assim, empresas sujeitas a essas regras devem avaliar separadamente a natureza das atividades desenvolvidas e a utilização de cada área da edificação antes de aplicar o regime especial.
A decisão também demonstra a importância de não tratar todo um empreendimento imobiliário de forma uniforme quando existem atividades diferentes no mesmo local.
Uma área predominantemente destinada à locação pode receber tratamento distinto de outra ocupada diretamente pela própria empresa para a execução de serviços.
Qual é o impacto para shopping centers e empresas imobiliárias?
O entendimento pode afetar principalmente empresas que administram grandes imóveis e combinam receitas de locação com outras atividades.
Para um shopping center cuja atividade principal seja alugar espaços comerciais, por exemplo, as lojas ocupadas pelos locatários não passam a ser elegíveis à antecipação dos créditos simplesmente porque o empreendimento oferece serviços complementares.
A análise deve considerar a finalidade de cada parte da construção.
Por isso, empresas que pretendem utilizar o regime especial precisam revisar a classificação dos ativos, a forma de apropriação dos créditos e os registros que demonstram a utilização operacional dos imóveis.
Solução de consulta possui efeito relevante para contribuintes
As Soluções de Consulta da Cosit têm importância significativa na interpretação da legislação tributária. Conforme as regras da Receita Federal, uma solução publicada pode produzir efeitos vinculantes no âmbito da instituição para contribuintes que se enquadrem efetivamente na situação analisada.
Entretanto, isso não significa que toda empresa possa aplicar automaticamente o entendimento.
É necessário verificar se a situação concreta corresponde às condições examinadas na solução. Empresas com operações complexas devem avaliar suas particularidades antes de alterar procedimentos tributários.
Imagem: Reprodução/Seu Crédito Digital
