Reforma Tributária: entenda como o aluguel pode ficar mais caro em 2026

O que parece apenas uma atualização no sistema tributário representa, na prática, uma mudança estrutural no custo dos serviços e nas relações contratuais. O impacto pode ser sentido no bolso de milhões de brasileiros que pagam aluguel, já que a nova carga tributária sobre locações deve ser significativamente maior do que a atual.

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Como a Reforma Tributária muda a tributação do aluguel

Atualmente, os aluguéis intermediados por pessoas jurídicas são tributados com uma alíquota de 3,65%, referente ao PIS e à Cofins. Com a chegada do novo modelo, esses tributos serão substituídos pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

A soma das novas alíquotas pode alcançar 10,6%, quase o triplo da cobrança atual. Em números práticos, um aluguel de R$ 2 mil, que hoje paga R$ 73 de tributos, poderá passar a R$ 169,60. A estimativa foi divulgada pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), que acompanha os efeitos da reforma sobre o setor.

Segundo a advogada Andressa Sehn da Costa, especialista em direito tributário, a Lei Complementar publicada em janeiro de 2025 estabelece prazos curtos para adaptação. “Os contratos precisam ser regularizados até 31 de dezembro, e quem se adequar poderá usar um regime com alíquotas reduzidas durante a transição”, afirma.

O que muda na prática

O advogado Cristian Scheuer de Oliveira, do escritório Rafael Pandolfo Advogados, explica que a Reforma Tributária vai muito além da troca de impostos: é uma reorganização econômica completa. “A locação, que hoje é isenta de ICMS e ISS, passará a ser tributada pelo IBS e pela CBS, o que altera a base de cálculo e o custo do serviço”, detalha.

Para pessoas físicas, a cobrança será aplicada apenas se dois critérios forem atendidos ao mesmo tempo: receita anual superior a R$ 240 mil e mais de três imóveis alugados. Abaixo desse limite, o contribuinte continua isento dos novos tributos sobre consumo.

Já quem ultrapassar o valor estabelecido será incluído na nova sistemática e deverá pagar os tributos correspondentes. “Muitos proprietários devem criar pessoas jurídicas para administrar seus imóveis, aproveitando os créditos tributários que só as empresas podem utilizar em despesas com manutenção, administração e corretagem”, comenta Scheuer.

A inevitável elevação de custos

Mesmo com mecanismos de compensação previstos na lei, o aumento da carga tributária é considerado inevitável. Scheuer destaca que o setor imobiliário foi contemplado com alguns redutores, mas ainda assim sofrerá elevação nos custos operacionais.

Uma das novidades é o chamado “redutor social”, que permitirá deduzir R$ 600 da base de cálculo para aluguéis residenciais e reduzir a alíquota em 70%. Apesar disso, o impacto líquido continuará maior que o atual. “Haverá algum alívio, mas não o suficiente para anular o aumento da tributação. O repasse ao inquilino será inevitável”, alerta.

O regime de transição e as decisões urgentes

A legislação prevê um regime especial de transição até 2033. Durante esse período, contratos antigos poderão manter a alíquota atual de 3,65%, desde que devidamente registrados. Porém, essa opção traz uma limitação importante: quem aderir ao regime especial não poderá utilizar créditos tributários nem aplicar redutores.

Scheuer orienta que cada caso deve ser analisado individualmente. “Empresas e imobiliárias precisam revisar imediatamente seus contratos e avaliar se é vantajoso aderir ao regime de transição. A escolha errada pode gerar impactos financeiros expressivos nos próximos anos.”

O impacto sobre o inquilino e o mercado

A advogada Lilian Sartori, do escritório Lopes & Castelo, ressalta que a consequência mais evidente será o reajuste dos valores de aluguel. “Com a nova tributação, o custo aumenta e tende a ser repassado integralmente ao locatário. Mesmo com redutores, a alíquota efetiva ficará em torno de 8,4%”, afirma.

O advogado Alexandre Herlin, do Ciari Moreira Advogados, lembra que os novos impostos incidirão sobre o valor do aluguel, excluindo despesas como IPTU e condomínio. As alíquotas finais ainda serão definidas, mas devem ficar próximas de 8% após as reduções. “O custo adicional será inevitavelmente incorporado ao preço do aluguel, pressionando o mercado e afetando o poder de compra dos inquilinos”, explica.

O tributarista Pedro Lameirão, do BBL Advogados, observa que a reforma muda completamente a dinâmica do setor. “A locação de imóveis passa a integrar a base de consumo, o que é inédito. Na prática, o aluguel deixa de ser tratado apenas como renda e passa a ser um serviço sujeito à tributação sobre bens e serviços.”

Reação do mercado imobiliário

As imobiliárias já começaram a se preparar. De acordo com especialistas, muitas empresas estão revisando contratos e adaptando seus sistemas de cobrança para atender à nova legislação. A expectativa é de que o repasse dos custos ocorra gradualmente a partir do início de 2026, quando as novas regras entram em vigor.

“O planejamento é essencial. Locadores e locatários precisarão renegociar condições, prazos e reajustes para equilibrar o impacto da reforma”, afirma Scheuer. Ele acrescenta que, mesmo quem ainda não será afetado diretamente, deve antecipar-se e preparar contratos mais flexíveis, já considerando eventuais revisões de valores.

Quem deve ser mais afetado

Especialistas apontam que o impacto será mais sentido em regiões metropolitanas e cidades com alto custo imobiliário, onde o valor médio dos aluguéis é elevado. Nessas localidades, o aumento da tributação poderá representar um peso maior no orçamento familiar.

Para imobiliárias e investidores, a reforma também traz desafios. A possibilidade de tributação sobre operações de administração de imóveis deve gerar aumento nos custos operacionais e exigir um controle fiscal mais rigoroso. “Empresas precisarão rever suas estruturas, reorganizar centros de custo e investir em tecnologia para atender às exigências de transparência fiscal”, observa Lameirão.

Estratégias de adaptação

Criação de pessoas jurídicas

Uma das principais estratégias será a formalização de empresas para gerir os aluguéis. Essa prática permite que o proprietário deduza despesas operacionais, como manutenção, corretagem e taxas administrativas, reduzindo o impacto final da nova carga tributária.

Revisão de contratos e reajustes

É recomendável revisar contratos em andamento, prevendo cláusulas de reajuste tributário e adaptando prazos conforme o novo regime. A regularização até o fim de 2025 será essencial para evitar problemas de enquadramento no sistema.

Análise do custo-benefício

Cada proprietário deverá avaliar se é mais vantajoso manter-se no regime antigo, com alíquota menor e sem créditos, ou migrar para o modelo novo, com possibilidade de compensações tributárias. Essa decisão depende do volume de aluguéis, despesas e perfil do investidor.

Expectativas do setor para 2026

Embora a Reforma Tributária prometa simplificar o sistema e reduzir distorções, o mercado imobiliário encara com cautela o período de transição. O principal temor é que o aumento inicial de custos reduza a demanda por locação, impactando o volume de negócios e o retorno sobre os investimentos.

Para o advogado Herlin, o desafio está na adaptação. “Os primeiros anos exigirão planejamento financeiro e estratégico. A simplificação tributária virá acompanhada de ajustes, e o equilíbrio só será sentido após 2030, quando o novo modelo estiver totalmente consolidado.”

A Reforma Tributária representa uma das maiores mudanças econômicas do país nas últimas décadas e seus efeitos sobre o mercado imobiliário serão profundos. Embora o objetivo seja simplificar o sistema e garantir maior transparência, o resultado imediato será o encarecimento dos aluguéis, especialmente nos grandes centros.

Para os proprietários, será essencial adotar estratégias de adaptação, como revisar contratos, planejar tributos e avaliar o melhor regime de enquadramento. Já os inquilinos precisarão se preparar para ajustes graduais de valores a partir de 2026.

O momento é de transição e aprendizado. Entender o impacto da reforma, agir com planejamento e buscar orientação profissional podem fazer a diferença entre perder competitividade ou transformar a mudança em uma oportunidade de gestão eficiente.

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