Reforma tributária traz mudanças na tributação de aluguéis a partir de 2026

A medida representa um novo capítulo para o mercado imobiliário e para as famílias que dependem de aluguéis como fonte de sustento, trazendo efeitos imediatos a partir da fase inicial da transição do sistema, prevista para durar entre 2026 e 2032.

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Como funciona a tributação atual dos aluguéis

Atualmente, os aluguéis recebidos por pessoas físicas são tributados apenas pelo IRPF, conforme a tabela progressiva do imposto.

• O proprietário deve recolher mensalmente o carnê-leão ou informar os valores na Declaração de Ajuste Anual.
• Não há incidência de impostos sobre consumo (ISS, PIS, Cofins), que hoje são pagos apenas por empresas do setor imobiliário.

Essa distinção deixará de existir em 2026.

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Quais são os novos tributos criados pela Reforma

A LC nº 214/2025 instituiu dois pilares do chamado IVA dual:

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – de competência de estados e municípios.
• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – de competência da União.

Esses tributos substituirão gradualmente ISS, PIS e Cofins, mas já começarão a incidir sobre locações de imóveis a partir de 2026 em determinados casos.

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Quem será impactado

Segundo o artigo 251 da LC 214/2025, o pagamento de IBS e CBS será obrigatório para pessoas físicas que cumprirem dois critérios cumulativos:

1. Possuir mais de três imóveis alugados;
2. Ter receita bruta anual acima de R$ 240 mil com locações.

Mesmo que esses limites sejam ultrapassados em até 20% no próprio exercício, o locador será enquadrado na nova regra.

Isso afeta diretamente investidores que acumulam imóveis para aluguel e famílias que utilizam essa renda como complemento de aposentadoria.

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Como será a transição entre 2026 e 2033

A transição será gradual:

• 2026 e 2027: cobrança de alíquotas simbólicas de IBS (0,1%) e CBS (0,9%), em regime de teste.
• 2028 em diante: aumento progressivo das alíquotas do IBS e CBS, enquanto ISS, PIS e Cofins perdem peso.
• 2033: extinção total dos tributos antigos e aplicação integral do novo modelo.

Para o locador, isso significa um acréscimo gradual de carga tributária sobre os aluguéis, além do IRPF que já incide.

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Reduções e compensações previstas em lei

Para amenizar os impactos, a lei trouxe redutores aplicáveis à base de cálculo:

• 70% de redução para locações residenciais, arrendamentos e cessões onerosas.
• Redutor social de R$ 600 por imóvel residencial, abatido diretamente da base.
• Venda de imóveis: redução de 50% na base de cálculo para alienações.
• Imóveis adquiridos até 31/12/2026: valor de referência será o menor entre o custo de aquisição atualizado pelo IPCA e o valor oficial.

Apesar das compensações, haverá impacto financeiro para locadores que antes pagavam apenas IRPF.

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Tributação sobre a venda de imóveis

A alienação de imóveis também será afetada:

• Haverá incidência de IBS e CBS sobre a venda, com redução de 50% da base.
• Esse encargo se somará ao ITBI e ao Imposto de Renda sobre ganho de capital, que permanecem válidos.
• Para imóveis adquiridos até 2026, aplica-se a regra mais benéfica do custo corrigido ou valor oficial.

Esse ponto reforça a importância de planejamento patrimonial antecipado.

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Tributação da locação por temporada

Outro destaque da LC 214/2025 é a locação por temporada (contratos de até 90 dias).

• Essa modalidade passa a ser equiparada a hospedagem (como hotéis e pousadas).
• O redutor da base de cálculo será de apenas 40%, menor do que o aplicado a locações residenciais.
• Isso significa que imóveis alugados por curta duração em plataformas como Airbnb e Booking sofrerão tributação mais pesada.

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Impactos esperados no mercado imobiliário

O mercado deve sentir os efeitos já em 2026:

• Proprietários precisarão recalcular a rentabilidade líquida, considerando os novos encargos.
• Parte dos custos pode ser repassada ao valor do aluguel, pressionando famílias inquilinas.
• Investidores podem migrar para outros ativos, reduzindo o interesse por imóveis como fonte de renda.

O segmento de locações por temporada tende a ser o mais impactado pela alíquota mais pesada.

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A importância do contador para locadores

Muitos locadores pessoa física, que antes apenas declaravam o IRPF, terão de lidar com obrigações acessórias de IBS e CBS.

O papel do contador será fundamental para:

• Garantir o correto enquadramento nas regras.
• Projetar a carga tributária até 2033.
• Sugerir estratégias legais de planejamento tributário.

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Considerações finais

A Reforma Tributária de 2025 inaugura uma nova era para a tributação imobiliária no Brasil. A partir de 2026, locadores que atendam aos critérios legais terão de recolher IBS e CBS, além do IRPF.

Embora a lei traga mecanismos de redução, o impacto será real, sobretudo para quem vive de aluguéis como renda principal. As mudanças exigem planejamento financeiro e acompanhamento contábil para evitar perdas e aproveitar as oportunidades criadas pelas regras de transição.

Para proprietários e investidores, a palavra de ordem é antecipação: conhecer as novas regras agora, antes da entrada em vigor, é essencial para manter a rentabilidade e evitar surpresas no bolso.