O aluguel de escritórios na região da Avenida Paulista, em São Paulo, está alcançando valores próximos de R$ 170 a R$ 180 por metro quadrado, segundo dados da consultoria imobiliária CBRE. A valorização ocorre em um momento de recuperação da demanda corporativa, enquanto a construção de novos empreendimentos não acompanha o ritmo de procura por espaços de alto padrão.
A combinação entre empresas que ampliaram a presença dos funcionários nos escritórios e incorporadoras que reduziram investimentos em imóveis corporativos nos últimos anos está pressionando os preços. O movimento também revela uma mudança nas prioridades do mercado imobiliário comercial, com companhias buscando edifícios modernos, bem localizados e capazes de atender equipes maiores.
Embora a alta não atinja todos os imóveis da mesma maneira, a disponibilidade limitada de áreas amplas e de qualidade tornou a busca por escritórios um desafio para empresas que precisam expandir ou transferir suas operações.
Leia mais:
Caixa Econômica Federal – Agência 1086 em ITAQUERA, SAO PAULO (SP)
Por que o aluguel de escritórios está subindo em São Paulo?
A valorização está relacionada ao desequilíbrio entre oferta e demanda. Durante a pandemia, muitas empresas adotaram o trabalho remoto ou reduziram suas áreas físicas, levando incorporadoras a rever projetos e direcionar parte dos investimentos para imóveis residenciais.
Com o retorno mais frequente dos funcionários aos escritórios, algumas companhias passaram a procurar espaços maiores ou melhores localizados. Como novos prédios corporativos levam anos para sair do planejamento e chegar ao mercado, a oferta não consegue responder rapidamente à retomada.
De acordo com a CBRE, São Paulo registrou 684 mil metros quadrados de absorção bruta de escritórios até setembro, volume 23% acima da média histórica do período entre 2019 e 2025. A absorção líquida, que desconta os espaços devolvidos pelos ocupantes, alcançou 313 mil metros quadrados.
A taxa geral de vacância caiu para 15,5%, enquanto nos edifícios de padrão AAA ficou em 12,8%. Esses indicadores mostram que, apesar das novas entregas, parte relevante dos espaços disponíveis vem sendo ocupada.
O que significa absorção de escritórios?
A absorção bruta representa a área de escritórios ocupada por empresas em determinado período. Já a absorção líquida considera também os espaços devolvidos, permitindo avaliar se o mercado está efetivamente ganhando ou perdendo ocupação.
Quando a absorção líquida é positiva, significa que as empresas ocuparam mais espaço do que devolveram. Se esse movimento acontece em um mercado com poucas entregas disponíveis, os proprietários podem ganhar poder de negociação e elevar os preços pedidos.
Grandes escritórios estão cada vez mais difíceis de encontrar
A escassez é ainda mais evidente para companhias que precisam concentrar milhares de funcionários em um único endereço. Segundo a CBRE, uma empresa que procura cerca de 20 mil metros quadrados de área pronta encontra apenas uma opção na cidade: o empreendimento Alto das Nações. Para espaços superiores a 10 mil metros quadrados, as alternativas também são limitadas.
Na Avenida Paulista, a dificuldade é agravada pela falta de terrenos disponíveis e pela predominância de edifícios com lajes menores. Para empresas que precisam reunir departamentos inteiros em um mesmo local, não basta encontrar um prédio bem localizado: é necessário que ele ofereça área suficiente, infraestrutura e condições adequadas de ocupação.
A limitação da oferta também exige planejamento antecipado. O Santander, por exemplo, comprou um projeto corporativo no terreno do antigo Extra JK, com entrega prevista para 2029. A decisão permite ao banco preparar sua futura sede com antecedência, mas não resolve a escassez atual.
Quando a instituição se mudar, sua sede atual, com aproximadamente 70 mil metros quadrados, deverá voltar ao mercado. Até lá, a área permanece ocupada e não pode atender imediatamente a outras empresas.
Novos prédios não eliminam a pressão sobre os preços
São Paulo deve receber aproximadamente 420 mil metros quadrados de novos escritórios em 2026, acima da média anual histórica de 200 mil a 300 mil metros quadrados. Mesmo assim, cerca de 60% desse novo estoque já estava pré-locado antes da entrega, segundo os dados apresentados pela CBRE.
Entre os empreendimentos citados estão o Biosquare, ocupado pela Amazon; o Cyrela Corporate, que abriga o Nubank; uma torre do EZ Towers, ocupada pelo Itaú; e o Alto das Nações, que alugou 15 mil metros quadrados para a Bayer.
A pré-locação reduz o volume de áreas que efetivamente chega ao mercado para novas empresas. Assim, a cidade pode registrar entregas expressivas sem que isso provoque uma queda imediata na vacância ou nos preços.
A alta dos aluguéis pode estimular novas construções?
Sim. Aluguéis mais elevados podem tornar novos empreendimentos financeiramente viáveis, já que o incorporador precisa obter receitas capazes de compensar os custos de terreno, construção, financiamento e investimento.
Entretanto, o desenvolvimento de um prédio corporativo depende de diversos fatores, incluindo juros, custo de materiais, disponibilidade de terrenos e expectativa de demanda futura. Por isso, mesmo com preços maiores, a ampliação da oferta tende a ocorrer gradualmente.
Quais regiões corporativas estão mais valorizadas?
A procura não está distribuída de maneira uniforme por São Paulo. Empresas têm priorizado edifícios de padrão elevado, em um movimento conhecido no setor como flight to quality, expressão usada para descrever a migração para imóveis considerados melhores.
Os edifícios Classe A e A+ responderam por 60% da absorção bruta acumulada até setembro, de acordo com a CBRE. A região da Marginal concentrou 42% do total registrado no período.
Entre os principais polos corporativos, Pinheiros apresentou queda de 4,5 pontos percentuais na vacância desde o fim de 2025, chegando a 9,9%. Na Chucri Zaidan, o índice recuou para 14,6%. Já na região Faria Lima/JK, a vacância chegou a 7,9%.
Os números indicam que localização, qualidade do edifício e disponibilidade de áreas estão influenciando as decisões das empresas. A tendência, segundo a consultoria, é de maior pressão sobre os preços dos imóveis de padrão elevado em regiões como Paulista, Pinheiros e Chucri Zaidan.
Rafael Neddermeyer/ Fotos Públicas