É possível pagar o aluguel com FIIs? Veja quanto investir para isso

Com a ajuda de dados atualizados do mercado de locações e do índice IFIX — que reúne os principais fundos listados na B3 — é possível simular investimentos suficientes para pagar o aluguel médio de imóveis residenciais no Brasil.

A seguir, explicamos como calcular, quanto é necessário investir e quais fatores considerar ao escolher um fundo imobiliário.

Leia mais:

Fundos imobiliários distribuem até R$ 2,89 por cota hoje (23); IFIX volta a subir

Qual é o valor médio do aluguel residencial no Brasil?

Segundo o Índice FipeZAP, que monitora mensalmente o preço de aluguéis em 36 cidades brasileiras, o valor médio nacional por metro quadrado em abril foi de R$ 48,66.

Veja os valores médios de aluguel por metragem padrão no Brasil:

Tamanho do imóvel	Preço médio do aluguel mensal
80 m²	R$ 3.892,80
100 m²	R$ 4.866,00
120 m²	R$ 5.839,20

Os preços variam consideravelmente conforme a cidade. Por exemplo, São Paulo registra o maior valor entre as capitais, com R$ 60,45/m², enquanto Teresina tem o menor valor, R$ 23,38/m². No entanto, para fins de simulação, o valor médio nacional é uma boa base.

Quanto rendem os fundos imobiliários atualmente?

A resposta depende do chamado Dividend Yield (DY), indicador que mede o retorno em dividendos em relação ao valor da cota. Segundo dados de abril de 2025, o DY médio dos fundos que compõem o IFIX foi de 1,07% ao mês.

Ou seja, para cada R$ 100 mil investidos em uma carteira de FIIs que segue o IFIX, o investidor teria recebido, em média, R$ 1.070 por mês.

Simulação: quanto investir para cobrir o aluguel com FIIs

Com base nos dados do IFIX e no DY médio de 1,07% ao mês, é possível calcular o montante necessário para receber mensalmente um valor equivalente ao aluguel:

Tamanho do imóvel	Aluguel mensal	Investimento necessário em FIIs (1,07% a.m.)
80 m²	R$ 3.892,80	R$ 367.551,40
100 m²	R$ 4.866,00	R$ 454.766,35
120 m²	R$ 5.839,20	R$ 545.719,62

Os cálculos foram feitos pela analista Priscilene Nunes, da Ticker Research, e partem do princípio de que o investidor reinveste os dividendos e mantém uma carteira diversificada que replica o desempenho do IFIX.

Quais tipos de FIIs existem?

Antes de investir, é essencial conhecer as categorias de fundos imobiliários, pois cada uma possui características, riscos e comportamentos diferentes:

Fundos de tijolo

Investem diretamente em imóveis físicos, como:

• Shoppings centers
• Galpões logísticos
• Lajes corporativas
• Agências bancárias
• Residenciais para aluguel

Esses fundos geram renda a partir do aluguel dos imóveis, e tendem a ter maior volatilidade com o mercado imobiliário.

Fundos de papel

Investem em títulos de crédito ligados ao setor imobiliário, como:

• Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)
• Letras de Crédito Imobiliário (LCI)
• Debêntures de empresas do setor

Pagam dividendos com base nos juros desses títulos e podem ter rendimento mais estável, mas sofrem com juros futuros e inadimplência.

Como escolher os melhores fundos imobiliários?

Não basta olhar apenas o Dividend Yield histórico. Para investir com segurança e bons retornos, é preciso avaliar vários aspectos:

1. Diversificação da carteira

Evite concentrar tudo em um único fundo ou segmento. Fundos diversificados por setor e localidade tendem a ter menor risco.

2. Qualidade dos inquilinos (fundos de tijolo)

Imóveis alugados para empresas sólidas, órgãos públicos ou contratos de longo prazo são mais estáveis. Verifique o perfil dos locatários nos relatórios mensais dos fundos.

3. Capacidade de pagamento (fundos de papel)

Nos fundos de crédito, é essencial analisar o risco dos devedores dos títulos. Fundos que compram CRIs de empresas sem histórico ou garantia sólida podem ter problemas futuros.

4. Vacância e inadimplência

Em fundos de imóveis físicos, veja a taxa de vacância, ou seja, a porcentagem de imóveis desocupados. Altas taxas reduzem os dividendos.

5. Taxas e administração

Fundos com taxas de administração e performance elevadas podem corroer os ganhos. Prefira fundos com boas gestões e custos controlados.

Quais as vantagens dos fundos imobiliários?

• Renda mensal isenta de IR para pessoa física
• Liquidez: cotas negociadas diariamente na B3
• Diversificação acessível, com valores a partir de R$ 100
• Sem burocracia: o investidor não precisa administrar imóveis
• Transparência: relatórios mensais obrigatórios e regulação da CVM

Quais os riscos?

• Rendimento variável: dividendos não são garantidos
• Desvalorização das cotas
• Riscos de crédito (fundos de papel)
• Vacância (fundos de tijolo)
• Mudanças na legislação tributária

Apesar dos riscos, os FIIs são considerados uma excelente opção para complementar a aposentadoria ou construir renda passiva ao longo do tempo.

FIIs x Imóveis físicos: qual vale mais a pena?

Critério	Fundos Imobiliários	Imóvel Físico
Acessibilidade	A partir de R$ 100	Requer capital elevado
Liquidez	Alta (negociação diária)	Baixa (meses para vender)
Tributação	Isento para PF nos dividendos	Aluguel tributável
Gestão	Profissional	Responsabilidade do proprietário
Riscos operacionais	Menores	Maiores (manutenção, inadimplência)

Para quem busca renda passiva com praticidade e liquidez, os fundos imobiliários se mostram mais vantajosos, especialmente quando comparados à compra direta de um imóvel para aluguel.

Considerações finais

Se você deseja pagar o aluguel com renda passiva gerada por investimentos, os fundos imobiliários são uma das formas mais eficazes de alcançar esse objetivo. Com rendimento médio de 1,07% ao mês (dados de abril), é possível gerar R$ 3.800 a R$ 5.800 mensais com investimentos entre R$ 367 mil e R$ 545 mil, dependendo do tamanho do imóvel e do valor do aluguel.

Apesar das variações de mercado, os FIIs seguem sendo uma das melhores formas de investir com foco em renda mensal e diversificação. Mas, como qualquer investimento, requer estudo, disciplina e acompanhamento contínuo.

Seja qual for o seu objetivo — viver de renda, complementar a aposentadoria ou pagar o aluguel com dividendos — os fundos imobiliários podem ser uma ferramenta poderosa para conquistar liberdade financeira a longo prazo.