Cadastro Imobiliário Brasileiro põe fim aos aluguéis não declarados

Com a publicação da Instrução Normativa 2.275, em 15 de agosto, os serviços notariais e registrais passaram a ser obrigados a incluir o CIB em todas as operações imobiliárias. A medida, que surge para organizar informações e integrar cadastros, também abre caminho para um controle muito mais rigoroso da Receita Federal sobre operações que, até então, passavam despercebidas.

Entre as situações mais visadas, está a dos aluguéis não declarados. O cruzamento de dados entre CPF, CNPJ e CIB cria um ambiente em que a omissão de rendimentos provenientes de locação se torna cada vez mais difícil.

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O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

Uma nova identidade para os imóveis

Na prática, o CIB funciona como um CPF ou CNPJ dos imóveis. Cada propriedade no Brasil terá um número único de cadastro, que será exigido em:

• matrículas em cartórios de registro de imóveis;
• escrituras em cartórios de notas;
• cadastros junto a estados, municípios e à União.

Objetivo do sistema

O propósito principal é facilitar a troca de informações entre as administrações tributárias federal, estaduais, distrital e municipais. Isso permitirá maior eficiência na cobrança de tributos como o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), ambos criados pela reforma.

Ao mesmo tempo, o CIB fortalece o papel do Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), base tecnológica que integra dados territoriais e será fundamental para a Receita Federal monitorar operações imobiliárias e identificar eventuais irregularidades.

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Como o CIB facilita o cruzamento de dados

Integração total de cadastros

Com o CIB, a Receita Federal terá condições de cruzar informações de forma instantânea, associando:

• o imóvel (CIB);
• o proprietário (CPF ou CNPJ);
• o uso declarado por terceiros (informações em declarações de imposto de renda).

Exemplos de cruzamento

• Um contribuinte possui um imóvel registrado em seu nome pelo CIB, mas não declara rendimentos de aluguel.
• Outro contribuinte, em sua declaração de IR, informa que reside no mesmo endereço, como inquilino.
• A Receita Federal consegue, com o cruzamento, detectar o aluguel não declarado.

Esse é apenas um exemplo simples. O sistema também permitirá identificar operações simuladas, como doações disfarçadas de compra e venda ou subavaliações em contratos para reduzir tributos.

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A relação entre o CIB e os aluguéis não declarados

O aluguel como fato gerador de tributo

A locação, nos casos sujeitos à tributação, é fato gerador do Imposto de Renda e, agora, pode incidir também em operações vinculadas ao IBS e à CBS. Portanto, deixar de declarar esses valores é omitir rendimentos tributáveis.

Com o CIB, a Receita terá uma ferramenta poderosa para identificar imóveis de cada contribuinte e verificar se há compatibilidade entre:

• a renda declarada;
• a movimentação financeira;
• a utilização do imóvel por terceiros.

Avanço da tecnologia na fiscalização

O uso de inteligência artificial e sistemas integrados pela Receita já vem sendo aplicado em outras áreas, como combate à fraude em notas fiscais eletrônicas. Agora, esse mesmo rigor será aplicado ao mercado imobiliário, ampliando a chance de flagrar quem omite aluguéis.

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O que acontece se a Receita Federal descobrir aluguéis não declarados?

Auto de infração

O primeiro passo é a lavratura de um auto de infração, cobrando o imposto devido sobre os valores de aluguel omitidos.

Multas e juros

• Multa de 75% sobre o valor do imposto não pago (podendo chegar a 150% em casos de fraude comprovada).
• Juros de mora, calculados com base na taxa Selic, sobre todo o período não declarado.

Prazo de retroatividade

A Receita pode cobrar valores referentes aos últimos cinco anos. Ou seja, se o contribuinte omitiu rendimentos desde 2020, pode ser obrigado a quitar todo o período com multas e juros.

Crime de sonegação fiscal

Além da cobrança tributária, há o risco da responsabilização criminal. O crime de sonegação fiscal está previsto na Lei 8.137/90 e pode resultar em pena de 2 a 5 anos de prisão, além de multa.

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Medidas preventivas para contribuintes

Declarar sempre os rendimentos

A recomendação mais importante é declarar corretamente os valores recebidos de aluguel na declaração anual de imposto de renda.

Formalizar contratos de locação

• Registrar o contrato em cartório;
• Exigir recibos de pagamento;
• Manter transparência nos termos da negociação.

Esses documentos servem como prova de boa-fé em caso de questionamento.

Usar plataformas oficiais

O uso de plataformas de pagamento digital, como boletos ou transferências identificadas, pode servir como comprovação dos valores recebidos, ajudando na correta declaração.

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Como o mercado imobiliário deve se adaptar

Impacto para locadores

Proprietários que antes arriscavam deixar de declarar rendimentos terão agora menos margem para omitir informações. O cruzamento de dados será praticamente automático.

Impacto para locatários

Inquilinos que declaram corretamente suas despesas ou residências também podem acabar servindo como “denunciantes indiretos” quando suas informações não baterem com as do locador.

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O futuro da fiscalização com o CIB

Transparência ampliada

Com o cadastro, o governo terá um mapa completo dos imóveis do país, permitindo maior controle não só de aluguéis, mas também de:

• operações de compra e venda;
• doações simuladas;
• subavaliação de valores para reduzir impostos.

Maior eficiência tributária

O objetivo da reforma é aumentar a eficiência da arrecadação sem elevar a carga tributária nominal, mas reduzindo as brechas de evasão fiscal.

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Considerações finais

A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) representa um marco na forma como a Receita Federal vai fiscalizar operações ligadas a imóveis. Se antes havia espaço para omissões ou manipulações, agora o cruzamento de dados entre CPF, CNPJ e CIB torna praticamente inevitável a descoberta de aluguéis não declarados.

Para os contribuintes, a mensagem é clara: transparência e conformidade fiscal são a única forma de evitar multas pesadas, juros e até processos criminais por sonegação.

A reforma tributária não apenas reorganizou impostos, mas inaugurou uma nova era de integração cadastral e controle digital, na qual cada imóvel terá sua identidade nacional e cada operação será potencialmente rastreada em tempo real.