Reforma tributária anuncia novas regras contra os aluguéis

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Como funciona a tributação atual de aluguéis

Para pessoas físicas

Atualmente, pessoas físicas que recebem aluguel pagam Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) de acordo com a tabela progressiva do imposto, com alíquotas que variam entre 15% e 27,5%. O cálculo é feito sobre a receita bruta recebida com aluguéis, descontadas algumas despesas dedutíveis permitidas pela legislação.

Segundo o Ministério da Fazenda, não haverá mudanças significativas para pessoas físicas que não exerçam atividade imobiliária de forma profissional. “Não haverá incidência dos novos tributos quando a locação for realizada por pessoa física que não exerça atividade imobiliária, tal como já ocorre hoje”, afirma o órgão.

Para pessoas jurídicas

Atualmente, empresas que possuem imóveis alugados pagam IRPJ, CSLL, PIS e COFINS sobre a receita de aluguéis, resultando em uma carga tributária efetiva em torno de 15%, dependendo do regime tributário adotado. Com a reforma, o PIS e o Cofins serão substituídos pelo IBS e pela CBS, com alíquotas nominais estimadas entre 25% e 27%. No entanto, a lei prevê um redutor de 70% na base de cálculo, diminuindo a alíquota efetiva para cerca de 8% a 10%, o que ainda representa um aumento da tributação sobre a receita bruta em comparação ao sistema atual.

Novas regras para a tributação de aluguéis

A proposta da reforma estabelece critérios claros sobre quem estará sujeito ao IBS e à CBS.

Limites para pessoas físicas

O IBS e a CBS incidirão apenas sobre pessoas físicas que possuam mais de três imóveis alugados e tenham receita anual superior a R$ 240 mil, equivalentes a R$ 20 mil mensais. Essa medida visa concentrar a tributação sobre quem possui maior volume de imóveis, evitando impactar pequenos proprietários.

Além disso, haverá benefícios específicos para locações residenciais: um abatimento mensal de R$ 600 sobre o valor do aluguel será aplicado para o cálculo do imposto. Por exemplo, se um contrato de aluguel for de R$ 2,6 mil, o imposto será calculado sobre R$ 2 mil, reduzindo o impacto tributário para o locador.

Limites para pessoas jurídicas

Para empresas, o PIS e o Cofins serão substituídos pelo IBS e CBS, com a mesma alíquota nominal de 25% a 27%, mas aplicando o desconto de 70% na base de cálculo. Apesar dessa redução, especialistas alertam que a carga tributária efetiva será maior do que a atual, especialmente para empresas que atualmente pagam PIS e Cofins com alíquotas menores.

Impacto nos contratos e repasse ao locatário

Embora os impostos incidam sobre a receita do proprietário, há uma expectativa de que o aumento da carga tributária seja parcialmente repassado aos locatários. Segundo Moira Toledo, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, “o imposto será cobrado de forma que o locatário saiba quanto pagará exatamente”, garantindo transparência no valor final do aluguel.

Expectativas de impacto no mercado imobiliário

Aumento do controle fiscal

Especialistas afirmam que a reforma tributária tende a aumentar o controle fiscal sobre grandes proprietários e empresas que atuam no setor imobiliário. A exigência de aplicação do IBS e CBS apenas para quem possui mais de três imóveis e receita superior a R$ 240 mil visa simplificar a fiscalização e reduzir a evasão fiscal.

Repercussão sobre os preços dos aluguéis

O aumento da carga tributária pode gerar pressão para reajustes nos valores dos aluguéis, especialmente em contratos de empresas ou proprietários com grandes volumes de imóveis. A expectativa é que o repasse seja feito de forma gradual, acompanhando o processo de implementação das alíquotas até 2033, quando o novo regime estará totalmente consolidado.

Incentivo à profissionalização da gestão imobiliária

Outro efeito da reforma pode ser o incentivo à profissionalização da gestão de imóveis. Proprietários que possuem múltiplos imóveis precisarão planejar melhor suas receitas, custos e tributos, promovendo maior eficiência e transparência nas operações.

Cronograma de implementação

As mudanças começarão a vigorar gradualmente em 2026, com aumento progressivo das alíquotas e ajustes no sistema de tributação até que o regime completo esteja consolidado em 2033. Durante esse período, proprietários e locatários terão tempo para se adaptar às novas regras, incluindo planejamento financeiro e atualização de contratos.

Preparação de proprietários e locatários

Especialistas recomendam que tanto locadores quanto locatários acompanhem de perto as atualizações legislativas. É fundamental revisar contratos, planejar o impacto tributário e entender como os abatimentos previstos na legislação podem influenciar o valor final do aluguel.

Benefícios e desafios da reforma tributária sobre aluguéis

Benefícios esperados

• Maior justiça fiscal: concentra a tributação sobre grandes proprietários e empresas.
• Transparência: locatários saberão exatamente quanto do aluguel será destinado ao imposto.
• Incentivo à inclusão fiscal: amplia o controle sobre a receita imobiliária e reduz a evasão.
• Planejamento estratégico: estimula a profissionalização na gestão de imóveis.

Desafios

• Repasse de custos: possível aumento nos valores de aluguel devido à maior tributação.
• Complexidade de implementação: necessidade de sistemas de controle detalhados para aplicar o IBS e CBS corretamente.
• Adaptação gradual: tanto locadores quanto locatários precisarão se adaptar ao novo regime até 2033.

Especialistas comentam a reforma

Bruno Tadeu Radtke Gonçalves, advogado tributarista, ressalta que a reforma busca equilibrar a carga tributária, evitando que pequenos proprietários sejam prejudicados, enquanto grandes investidores e empresas passem a contribuir de forma proporcional.

Rodrigo Antonio Dias, membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP, destaca que a medida pode gerar mais previsibilidade e reduzir disputas fiscais sobre receitas de aluguéis.

Moira Toledo, do Secovi-SP, enfatiza a importância da comunicação clara com locatários, garantindo que saibam antecipadamente os valores do imposto e do aluguel, evitando surpresas.

Reforma tributária redefine tributação de aluguéis e prepara mercado para 2026

A reforma tributária que altera a tributação de aluguéis representa uma mudança estrutural importante no setor imobiliário. Se implementada conforme previsto, ela concentrará a cobrança de IBS e CBS sobre grandes proprietários e empresas, oferecerá abatimentos para locações residenciais e trará maior transparência para locatários. Ao mesmo tempo, exigirá planejamento financeiro e adaptação gradual, com impacto sobre contratos e estratégias de precificação. Proprietários, locatários e empresas imobiliárias precisam se preparar para acompanhar as mudanças e ajustar suas operações, garantindo conformidade e evitando surpresas futuras.