Fundo imobiliário com desconto: xp vê potencial de alta de 9%; veja qual é

Com cotas negociadas a R$ 85,00, o FII está sendo oferecido com desconto de 7,8% em relação ao seu valor patrimonial, estabelecido em R$ 92,21, configurando um potencial de valorização de 8,5%.

Além do desconto, o fundo apresenta um dividend yield anualizado de 12,7%, atrativo para investidores que buscam renda passiva mensal, especialmente em tempos de juros altos e inflação persistente.

A XP baseia sua análise em três pilares principais:

• Qualidade do portfólio
• Histórico da gestão
• Nível atrativo de preço e rendimento

A seguir, entenda em detalhes os argumentos da corretora, os pontos fortes do fundo e os riscos a serem monitorados pelos investidores.

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O que é o fundo MCCI11 e como está estruturado?

Alocação do portfólio

De acordo com a análise da XP, o MCCI11 tem uma carteira bem diversificada e majoritariamente conservadora. Aproximadamente 84% do seu patrimônio líquido está alocado em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), com ênfase em papéis de baixo risco de crédito.

Principais características da carteira de CRIs:

• 31 operações ativas com adimplência total (100%)
• Devedores principais: fundos imobiliários e empresas patrimonialistas
• Segmentos dominantes: logístico (42%), comercial (24%) e varejo essencial (20%)
• Concentração geográfica: São Paulo lidera com 66%

Outros ativos do fundo

Os 16% restantes da carteira estão distribuídos em:

• Cotas de outros FIIs: 9%
• Caixa: 4%
• Alocação tática: 3%

A XP destaca ainda que 98% da carteira de CRIs está indexada à inflação (IPCA + 9% ao ano), o que oferece proteção adicional em um ambiente de preços elevados.

Expectativa de distribuição de rendimentos

Projeção de dividendos até junho de 2025

A XP projeta que o MCCI11 deve distribuir entre R$ 0,80 e R$ 0,90 por cota até junho de 2025, com base em:

• A realocação de recursos em operações com taxas superiores à média
• O recebimento de multas por pré-pagamento de CRIs
• A permanência da inflação em patamar elevado

Essa distribuição manteria o fundo com um yield mensal competitivo, consolidando-o como alternativa interessante tanto para investidores de perfil conservador quanto para os que desejam combinar renda recorrente e valorização patrimonial.

Pontos positivos destacados pela XP

Qualidade da carteira

A alta adimplência (100%) dos CRIs em carteira e a concentração em ativos de menor risco colocam o MCCI11 como um dos fundos mais seguros da sua categoria, segundo a XP.

Histórico da gestão

A Mauá Capital, gestora do fundo, tem um histórico consistente de performance e decisões prudentes de alocação, com foco na preservação de capital e no aumento de renda para os cotistas.

Desconto atual na cota

A cota do fundo está 7,8% abaixo do valor patrimonial, oferecendo uma oportunidade de entrada com deságio significativo. Isso implica que o mercado está precificando o fundo abaixo do seu valor real, o que pode gerar ganho adicional no médio prazo com a reversão do desconto.

Riscos e pontos de atenção

Impacto dos juros altos

Apesar dos pontos positivos, a XP Investimentos alerta para o risco de manutenção dos juros elevados por um período prolongado, o que pode afetar a capacidade de pagamento de alguns devedores e pressionar a performance do fundo.

O último Boletim Focus, divulgado pelo Banco Central em 19 de maio, mostra que a projeção para a taxa Selic ao final de 2025 segue em 14,75% ao ano, patamar elevado que pode influenciar negativamente o custo de crédito no mercado.

Expectativas do Banco Central

O presidente do BC, Gabriel Galípolo, afirmou recentemente que o Comitê de Política Monetária (Copom) está pronto para manter os juros altos enquanto necessário, dado o cenário de inflação desancorada.

Essa política pode reduzir a atratividade de investimentos de risco e comprometer o desempenho de emissores mais sensíveis ao custo do capital.

Comparativo com outros FIIs

MCCI11 x mercado

Ao analisar o MCCI11 em comparação com outros fundos de papéis (CRIs), a XP destaca que:

• O fundo tem maior proteção contra inflação
• Apresenta histórico de distribuição estável
• Está sendo negociado com desconto superior à média dos pares

Esses fatores, somados ao dividend yield acima de 12%, tornam o fundo mais atrativo do que outros FIIs que operam em patamares próximos ao valor patrimonial e têm distribuição inferior.

MCCI11 na carteira recomendada

A XP manteve o fundo entre os seus principais recomendados para maio e junho de 2025, reforçando sua visão otimista em relação ao papel, mesmo diante de um cenário macroeconômico desafiador.

Perfil ideal do investidor

Para quem o MCCI11 é indicado?

O fundo MCCI11 é indicado para:

• Investidores que buscam renda mensal isenta de IR
• Perfis conservadores a moderados, devido à alta previsibilidade da carteira
• Interessados em proteção contra a inflação
• Investidores atentos a oportunidades de valorização com desconto

O que esperar para os próximos meses?

Cenário inflacionário como catalisador

Com a inflação ainda pressionada, a expectativa é que o fundo continue se beneficiando dos ajustes nos CRIs indexados ao IPCA, aumentando seu rendimento real. A XP aposta na resiliência da carteira para manter os níveis de distribuição próximos a R$ 0,90 por cota até meados de 2025.

Monitoramento de crédito

A XP alerta que o investidor deve acompanhar eventuais sinais de estresse nos emissores de CRIs do portfólio, embora a atual situação de 100% de adimplência seja um indicativo de saúde financeira.

Conclusão: Oportunidade de entrada com rendimento elevado

A recomendação da XP para o MCCI11 reforça o papel estratégico do fundo como opção de renda passiva com proteção contra a inflação.

O desconto de quase 8% em relação ao valor patrimonial, somado ao dividend yield acima de 12%, cria um cenário de oportunidade para investidores que desejam ampliar sua exposição ao setor imobiliário via fundos de recebíveis.

Em um mercado marcado por incertezas macroeconômicas e juros elevados, o fundo se destaca por sua consistência, qualidade e retorno atrativo.

Ainda que existam riscos a serem acompanhados, especialmente relacionados à política monetária, o MCCI11 segue como uma das principais apostas da XP para o médio e longo prazo.

Investidores interessados devem avaliar sua tolerância ao risco e acompanhar as atualizações do mercado, mas, no cenário atual, o MCCI11 é uma vitrine de desconto e potencial.