Condomínio não pode diferenciar taxas ordinárias entre moradores; veja a regra

Neste artigo, você verá em detalhes todo o contexto jurídico, os argumentos das partes, a fundamentação da Justiça mineira, o impacto do precedente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e como essa decisão pode influenciar condomínios em todo o país.

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O caso que levou à revisão das taxas condominiais

A convenção que previa cobrança diferenciada

O processo foi iniciado por um proprietário de cobertura em um condomínio localizado no bairro Lourdes, região nobre de Belo Horizonte. A convenção do prédio determinava que o rateio das despesas ordinárias deveria seguir a fração ideal de cada unidade, o que colocava os moradores das coberturas em desvantagem financeira. Mesmo despesas que não tinham relação com o tamanho do imóvel eram cobradas de forma proporcional, gerando diferenças significativas entre os condôminos.

O morador argumentou que pagava valores injustificadamente maiores para custear despesas de uso comum, como salários de funcionários, limpeza, sistemas de segurança, administração e manutenção de áreas comuns, todos serviços usufruídos igualmente por todas as 16 unidades.

Tentativa de resolver a questão internamente

Antes de levar o caso à Justiça, o proprietário participou de uma assembleia extraordinária na tentativa de alterar o critério de rateio. Como a mudança dependia de maioria qualificada e a proposta foi rejeitada, restou ao condômino recorrer ao Judiciário para tentar corrigir a distorção.

A decisão judicial que mudou a cobrança

Cláusulas declaradas nulas

Ao analisar o caso, a juíza Cláudia Costa Cruz Teixeira Fontes concluiu que as cláusulas da convenção que determinavam cobrança maior às coberturas para despesas ordinárias eram inválidas. Segundo a magistrada, as despesas administrativas, operacionais, de pessoal e de conservação das áreas comuns devem ser rateadas igualmente, pois todos os moradores se beneficiam desses serviços de forma indistinta.

Em quais despesas a fração ideal pode continuar sendo aplicada

A magistrada fez uma distinção entre despesas comum e ordinárias — de uso igualitário — e outras despesas cuja proporcionalidade faz sentido. Assim, a fração ideal ficou mantida para:

• seguro predial
• fundo de obras
• benfeitorias estruturais
• melhorias que agreguem valor proporcional ao imóvel
• consumo de água e gás quando não houver individualização

Esse balanceamento cria um modelo de rateio híbrido, mais justo e alinhado à jurisprudência atual.

Condenação à devolução dos valores pagos a mais

A Justiça também determinou que o condomínio devolva ao morador os valores pagos a mais desde a assembleia realizada em 17 de agosto de 2020 até a implementação da nova forma de cobrança. A devolução será simples, e não em dobro, porque a cobrança estava respaldada pela convenção em vigor à época.

O que fundamentou a decisão da Justiça

A disparidade nos valores cobrados

Um ponto-chave na sentença foi o laudo pericial elaborado durante o processo. O documento analisou as contas do condomínio e mostrou que o proprietário da cobertura pagava aproximadamente 101% a mais do que os demais moradores nas despesas ordinárias, mesmo em gastos de uso igualitário.

Entre os itens analisados estavam:

• salários de funcionários
• encargos trabalhistas
• compra de materiais de limpeza
• manutenção de elevadores e portões eletrônicos
• sistemas de vigilância
• administração e contabilidade
• remuneração de síndico

A perícia concluiu que não havia fundamento técnico para a cobrança proporcional nessas situações.

O limite da autonomia condominial

Ao fundamentar a decisão, a juíza destacou que, embora a convenção condominial tenha autonomia legal, essa autonomia não é absoluta. Ela não pode ser utilizada para perpetuar desigualdades ou para validar práticas abusivas.

A magistrada afirmou:

“A soberania da assembleia condominial, que rejeitou a alteração da convenção, encontra limites na vedação ao abuso de direito.”

A Justiça entendeu que impor à minoria um custo maior e injustificado, favorecendo a maioria, caracteriza excesso de poder e enriquecimento sem causa.

O papel do STJ no entendimento sobre rateio condominial

Precedente que reforça o critério igualitário

A juíza citou como paradigma o julgamento do Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 1.837.019/AL, no Superior Tribunal de Justiça. Nele, o STJ consolidou a tese de que o uso da fração ideal pode se tornar abusivo quando leva moradores de unidades maiores a pagar mais por serviços de uso igualitário, como limpeza, segurança e manutenção de áreas comuns.

O STJ destaca que a cobrança pela fração ideal só é legítima quando a despesa está diretamente relacionada ao tamanho ou valor do imóvel, o que não ocorre nas despesas ordinárias.

O rateio híbrido como solução equilibrada

Com base nesse entendimento, a juíza aplicou o critério híbrido:

Rateio igualitário: despesas administrativas, de pessoal, manutenção de áreas comuns e equipamentos coletivos.

Rateio por fração ideal: consumo de água e gás sem medição individual, seguro predial, fundo de obras e benfeitorias estruturais.

A decisão traz equilíbrio entre proporcionalidade e justiça, evitando beneficiar indevidamente unidades menores ou prejudicar unidades maiores.

Argumentos do condomínio e por que não foram aceitos

A defesa da convenção e da fração ideal

O condomínio alegou que:

• o condômino tinha ciência da convenção ao adquirir o imóvel
• a cobertura possui área maior e itens exclusivos, como piscina privativa
• áreas maiores exigem mais manutenção estrutural
• mudanças na convenção dependem da aprovação da maioria qualificada

A defesa sustentou que a cobrança proporcional era legítima e prevista em lei.

A divergência entre infraestrutura privativa e uso comum

A Justiça reconheceu que unidades maiores podem exigir manutenção estrutural distinta, mas destacou que isso não se aplica às despesas ordinárias. Itens privativos da cobertura não implicam mais gastos com portaria, limpeza das áreas comuns ou segurança, que beneficiam todos igualmente.

Por isso, a argumentação do condomínio foi considerada insuficiente para justificar a cobrança diferenciada.

Impacto da decisão para condomínios de todo o Brasil

Possível efeito multiplicador

Embora seja uma decisão de primeira instância, o fato de estar alinhada ao entendimento do STJ torna seu impacto relevante. É possível que o caso estimule revisões em convenções de condomínios por todo o Brasil.

Aumento potencial de disputas judiciais

Condomínios que insistirem em usar exclusivamente a fração ideal para todas as despesas podem enfrentar ações semelhantes. Síndicos, administradores e moradores devem se preparar para reavaliar suas práticas.

Atualização de convenções antigas

Especialistas em direito imobiliário vêm reforçando que convenções antigas precisam ser modernizadas, alinhando-se à legislação atual e à jurisprudência dos tribunais. Atualizar o critério de rateio pode evitar conflitos e reduzir a judicialização.

Como moradores podem agir em situações parecidas

O que fazer em caso de cobrança abusiva

1. Revisar a convenção do condomínio.
2. Solicitar demonstrativos detalhados das despesas.
3. Buscar diálogo em assembleia.
4. Procurar orientação jurídica se persistir a desigualdade.
5. Verificar se a cobrança atende aos limites da proporcionalidade.

Quando buscar a Justiça

Acionar o Judiciário é indicado quando:

• há evidente injustiça no rateio
• a assembleia se recusa a corrigir distorções
• a cobrança causa enriquecimento sem causa
• há precedentes aplicáveis, como os do STJ

Conclusão

A decisão da Justiça de Belo Horizonte reafirma que despesas ordinárias devem ser rateadas igualmente, já que o uso das áreas e serviços é comum a todos os condôminos. O caso reafirma que a convenção condominial não está acima dos princípios jurídicos que vedam abusos e enriquecimento sem causa. O critério híbrido adotado, em sintonia com a jurisprudência do STJ, pode servir como modelo para condomínios em todo o país, estimulando atualizações em convenções e reforçando a busca por equilíbrio e justiça.

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