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Patrimônio é um dos bens mais valiosos por disponibilizar proteção e segurança a grande parte das famílias brasileiras. Porém, quando o dono do patrimônio vem a falecer, os herdeiros podem ter conflitos, pois nem sempre todos concordam com a decisão de vender o imóvel.
De acordo com o Prof. Me. Wellington Ferreira de Amorim, coordenador do curso de Direito da Universidade Cruzeiro do Sul, quando a matriarca ou o patriarca da família falece, até que aconteça a partilha de um inventário, os bens da herança não são divisíveis.
O coordenador explica que quando um herdeiro está interessado em vender a sua parte e o outro não, o interessado em vender tem a obrigação de ofertar primeiro aos cordeiros (irmãos ou sobrinhos), sob pena ineficiente da venda a terceiros. O aconselhável é que a oferta seja feita por escrito.
Apesar de ser difícil vender uma parte (mesmo sendo direito do herdeiro) de um imóvel, juridicamente não é impossível.
Segundo Wellington Ferreira, quando um dos herdeiros não aceita vender, uma cobrança judicial de uma ação de extinção de condomínio – domínio comum entre os indivíduos –, cabe ao Poder Judiciário decretar o fim do imóvel e a alienação judicial, no caso a venda, através de um leilão.
Para o leilão acontecer, o juiz convoca um perito para avaliar o bem. Essa situação pode prejudicar os herdeiros, pois o leilão funciona da seguinte maneira:
- O juiz determina duas datas para as praças (como se chama o leilão judicial de imóveis).
- Na primeira praça, o valor mínimo para venda é o da avaliação feita pelo Perito, atualizado até o dia da praça.
- Já na segunda praça, o Código de Processo Civil autoriza que o bem seja arrematado por valor superior a 50% do valor da avaliação. Caso a arrematação ocorra na segunda praça, o valor será inferior ao da avaliação, causando prejuízo para os herdeiros.
Além do fato de que um dos herdeiros não esteja de acordo com a venda, existe outro motivo que pode atrapalhar que a mesma aconteça. Caso não exista herança, ou seja, um bem só será considerado após acontecer uma apuração das obrigações do falecido, por meio de análise de débitos e créditos do finado.
Se um dos herdeiros investir ou construir no terreno dos pais, ele podem ficar com uma parcela maior na hora da venda?
De acordo com as regras do Código Civil, se um dos herdeiros investe em reformas no imóvel, ele tem sim direito à indenização pelas melhorias feitas.
Porém, segundo Wellington, quando o herdeiro faz uma construção no terreno deixado pelo pai ou a mãe, se chama acessão, ele efetua a posse de forma exclusiva. Se isso acontece, os outros herdeiros não são mais permitidos a morar no mesmo imóvel, e com isso eles possuem o direito de fruição.
O direito de fruição ocorre quando a propriedade e os proprietários fruem da coisa, que significa tirar proveito, por exemplo, caso aluguem o imóvel. Quando ocorre a violação desse direito, pode ser exigido uma indenização, onde é calculado o valor do aluguel dividido pela quantidade de herdeiros, que podem cobrar sua parte do que estiver usufruindo do bem com exclusividade.
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