De onde vêm os recursos do financiamento imobiliário?

O termo financiamento imobiliário pode remeter a alguma coisa bastante complicada. No entanto, não é bem isso que acontece, conforme veremos ao longo deste artigo.

Em primeiro lugar, é preciso entender que um financiamento imobiliário está ligado ao setor de imóveis, como o seu segundo termo já sugere.

Depois disso, basta ter em mente que para construir um imóvel (seja uma casa de dois quartos, um prédio de 30 andares ou um shopping) ou comprar um, é necessário ter dinheiro.

Quando juntamos esses dois entendimentos, está formado o financiamento imobiliário.

Ainda não ficou totalmente claro? Então siga na leitura e saiba mais sobre o assunto!

De onde vem a necessidade da existência do financiamento imobiliário?

Essa é uma pergunta interessante, pois a resposta para ela é a mais simples que existe. 

Quando alguém tem o interesse de construir um imóvel ou adquirir, mesmo que seja uma casa pequena, logicamente é preciso dinheiro.

E, nesse sentido, existem basicamente duas alternativas: comprar à vista ou com dinheiro emprestado. Na verdade, para qualquer bem, seja durável ou não, é desse jeito.

Só que no caso dos imóveis, os valores não são exatamente os mesmos que o da compra de um celular ou de roupas de grife, por exemplo.

É preciso bem mais dinheiro do que isso. E é nesse momento que entra o financiamento imobiliário. Ele é o meio pelo qual as construções com recursos de terceiros são viabilizadas.

E nesse ponto vale lembrar que são as instituições financeiras que “operam” os financiamentos imobiliários. Sim, isso mesmo, elas operam o financiamento.

Isso quer dizer que o dinheiro não pertence a elas. Elas simplesmente têm acesso a esse dinheiro e fazem as operações necessárias para que o proponente tenha acesso ao recurso.

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Origens dos recursos

É por isso que existem diferentes fontes de financiamento, pois se todo o mercado buscasse pela mesma fonte ao mesmo tempo, provavelmente o sistema de habitação entraria em colapso.

Vale frisar nesse ponto que o financiamento visa também (e principalmente) sanar o chamado déficit habitacional do país. 

Há milhões de pessoas sem casa própria e o financiamento é o meio pelo qual suas construções muitas vezes são realizadas.

Agora vamos entender quais são os sistemas que originam os recursos.

Sistema Financeiro de Habitação ― SFH

O Sistema Financeiro de Habitação faz parte da história de todo o mercado imobiliário brasileiro. Foi criado muito tempo atrás, mais precisamente em 1964 pela Lei 4.380.

O SFH surgiu como modo de operação dos grandes montantes destinados à construção de imóveis. Ao mesmo tempo, a Lei que o criou também instituiu a correção monetária, dando dinamicidade ao sistema.

Com isso, os financiamentos imobiliários puderam se expandir, pois antes eram restritos a alguns poucos privilegiados. Isso provocou uma forte expansão da carteira de empréstimos.

Isso tudo ocorreu até meados da década de 70 e ainda possibilitou a criação de outros veículos para possibilitar a expansão do sistema.

Entre eles, podemos citar o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE), bem como o Banco Nacional de Habitação (BNH).

Sistema Financeiro Imobiliário ― SFI

Contudo, uma curiosidade em relação ao SFH é que ele começou a apresentar dificuldades em se manter por conta de sua estruturação. Algumas amarras impediam seu pleno crescimento.

Com isso, o modelo de programa habitacional precisou ser redesenhado no país. Foi quando surgiu o Sistema de Financeiro Imobiliário, criado em 1997 pela Lei 9.514.

Por meio desse novo sistema, outros mecanismos de financiamento entraram em cena, entre eles alguns instrumentos financeiros de securitização.

Foi, então, inaugurado oficialmente esse sistema no país.

Vale citar que o modelo estrutural do SFI foi baseado nos mais modernos modelos de financiamentos habitacionais do mundo, entre os quais dos EUA.

Tipos de financiamento

Após entender o conceito de financiamento imobiliário, faz sentido conhecer quais são os tipos disponíveis, até mesmo porque eles não são recursos infinitos.

Poupança

Partindo desse ponto de vista, certamente a poupança é o maior de todos os financiamentos existentes no Brasil. E muito provavelmente a maioria dos brasileiros sequer sabe que ela tem essa finalidade.

Pois é, o dinheiro existente na famosa poupança é um importante instrumento de financiamento imobiliário, o maior de todos. Como os brasileiros têm uma característica conservadora, muitos preferem aplicar seu dinheiro nela.

Assim, os bancos utilizam esse recurso para financiar obras de construção de imóveis e  emprestar para quem quer comprar uma casa ou apartamento. No total, a poupança conta atualmente com cerca de R$ 1 trilhão aplicados pelos brasileiros.

E o financiamento destinado para construção e empréstimo não pode ultrapassar 65% do valor depositado pelos clientes do banco em questão, o que inevitavelmente reflete no valor total.

Mas por incrível que pareça (acreditem), esse valor ainda é insuficiente para bancar a necessidade de construção de nosso país.

FGTS

É por isso que passamos ao segundo maior tipo de financiamento imobiliário do país: o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, o famoso FGTS.

Ele tem seus recursos direcionados especificamente para a construção de imóveis. 

Isso quer dizer que um determinado trabalhador pode utilizar os recursos acumulados por meio do depósito em carteira assinada para comprar sua casa própria.

No entanto, existem algumas regras que limitam a utilização do FGTS para essa finalidade. Uma delas (talvez a principal) é que o imóvel em questão não tenha valor maior que R$ 750 mil.

Acima disso, o uso do recurso do FGTS se dará apenas em parte, e não mais em sua totalidade.

Com a recente política do governo federal de liberar o saque do FGTS como estímulo ao consumo (afinal de contas, o dinheiro é do trabalhador e ele deve fazer o que quiser com ele), esse financiamento tem decaído.

Montante emprestado pelos bancos com recursos da poupança (SBPE) e do FGTS

Para termos uma ideia do volume de recursos emprestados, abaixo (nas duas tabelas) mostramos os valores emprestados nas operações de crédito imobiliário, por parte dos grandes bancos, assim como o total de unidades financiadas, com os recursos da poupança e do FGTS.

Note que os recursos originários da poupança, por meio do SBPE, supera os do FGTS.

Ano	FGTS/Unidades	FGTS/Valores	SBPE/Unidades	SBPE/Valores
2019	464.898	R$ 50,837 bi	297.961	R$ 78,701 bi
2020	416.514	R$ 50,370 bi	426.771	R$ 123,974 bi
2021	389.775	R$ 49,310 bi	866.331	R$  205,407 bi

Fonte: CEF e Abecip. Elaboração CBIC

Cenário semelhante acontece em 2022, como observado nos sete primeiros meses, mas com um crescimento maior dos valores emprestados do FGTS. 

Jan a julho	FGTS/Unidades	FGTS/Valores	SBPE/Unidades	SBPE/Valores
2021	234.453	R$ 26,865 bi	499.115	R$ 115.834 bi
2022	227.383	R$  31,723 bi	426.771	R$ 103,512 bi
Variação	-3,01%	+18,08%	-14,5%	-10,6%

Fonte: CEF e Abecip. Elaboração CBIC

Financiamentos imobiliários de investimentos

Como a demanda por empréstimos é muito maior do que a quantidade de recursos, visto que esses valores, sejam do FGTS ou da Poupança, não podem ser exclusivos para essa finalidade, outras modalidades surgiram.

Mesmo que tenham uma menor participação sobre o total do sistema, as letras de crédito desempenham um papel importante na diversificação.

Elas são títulos de investimentos disponibilizados ao investidor, cuja destinação dos recursos deve obrigatoriamente ir para o setor imobiliário.

Veja a seguir quais títulos estamos falando.

Letras hipotecárias

As letras hipotecárias não são tão populares no Brasil, mas estão disponíveis para aquisição de qualquer investidor interessado.

Isso ocorre porque o modelo de hipoteca conforme constatamos no mercado norte-americano, por exemplo, não é tão comum no Brasil.

No entanto, a LH (como é mais conhecida) é um título cuja destinação dos recursos deve ser orientada ao mercado de construção de imóveis.

Letra de crédito imobiliária

Já a letra de crédito imobiliária (LCI) tem uma adesão muito ampla no mercado financeiro brasileiro. Talvez isso decorra do grande marketing que se faz em torno dela que atrai muita gente.

A verdade é que seus rendimentos são isentos de imposto de renda. Assim, quando uma LCI é ofertada por 95% do CDI, por exemplo, o investidor terá exatamente aquilo no prazo de vencimento.

Muitas vezes esses papéis rendem até mais que outros títulos que oferecem rendimento maior, mas que precisam pagar imposto de renda sobre o lucro auferido.

Certificado de Recebíveis Imobiliários

Enquanto os títulos anteriores que foram explicados são emitidos por instituições financeiras e contam com a garantia do FGC, os CRIs (como são mais conhecidos esses certificados) fazem parte do mercado de crédito privado.

Isso quer dizer que sua emissão é feita por empresas privadas. Eles representam dívidas dessas empresas com uma promessa de pagamento futuro.

Comparado a um banco e sabendo que não há garantias do FGC sobre os CRIs, eles costumam ter um risco um pouco maior.

Consequentemente, os CRIs oferecem uma rentabilidade acima da média do mercado e vai de cada investidor optar pela maior relação de risco-retorno ou não.

Como até mesmo esse mercado também não está dando conta de tanta demanda, surgiu em 2018 mais um instrumento financeiro: a Letra Imobiliária Garantida (LIG).

Trata-se do financiamento imobiliário se ajustando à crescente demanda do mercado rumo ao atendimento de tantos novos pedidos de construção de imóveis.

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